La résidence par investissement immobilier à l'île Maurice : ce que le dispositif exige vraiment.

Le mécanisme

Un permis attaché à un bien, pas à un projet.

Les autres permis mauriciens jugent une activité : un chiffre d'affaires, un salaire, un flux de transferts. Celui-ci ne juge rien. Il constate une acquisition, et il s'éteint avec elle. C'est sa force et c'est sa limite.

La règle est posée à la section 8 de l'Immigration Act 2022 : un non-citoyen est éligible à un permis de résidence lorsqu'il acquiert un bien immobilier résidentiel sous l'un des régimes ouverts aux étrangers, à condition que le prix d'acquisition ne soit pas inférieur à 375 000 USD, ou son équivalent en devise librement convertible, converti au cours vendeur en vigueur au jour de la signature. Les lignes directrices publiées par l'Economic Development Board reprennent la même exigence pour l'instruction des dossiers.

Plusieurs états du droit coexistent en 2026 sur les permis mauriciens, et il faut savoir dans lequel on se trouve avant de citer un chiffre.

Un mot sur la réforme, puisqu'elle inquiète les acquéreurs en cours de projet. L'Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026, promulgué le 12 août 2026 et publié au Journal officiel le 13 août 2026, réécrit les critères de l'occupation permit et supprime le family occupation permit. Il ne touche pas les paragraphes de la section 8 qui portent l'acquisition immobilière : seuil, régimes et logique de détention sont inchangés, la seule modification étant la suppression d'un paragraphe devenu sans objet, lié au permis supprimé. Une nouveauté toutefois : une somme sera due au dépôt d'une demande de permis de résidence, à compter du 1er octobre 2026.

Une précision de vocabulaire, parce qu'elle revient dans tous les entretiens : ce titre n'est ni un « golden visa », ni une citoyenneté, ni une résidence permanente. C'est un permis de résidence dont la particularité est de suivre un actif.

Les régimes

Les portes d'acquisition ouvertes à un étranger.

Un non-citoyen n'achète pas librement à Maurice : il achète dans des régimes agréés, définis par les règlements pris sous l'Economic Development Board Act et par le Non-Citizens (Property Restriction) Act. Six voies coexistent au 14 août 2026.

• Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES) : les deux régimes historiques, aujourd'hui limités aux projets existants.
• Property Development Scheme (PDS) : le régime de référence des programmes neufs, qui a succédé aux deux précédents.
• Smart City Scheme : l'acquisition résidentielle à l'intérieur d'une ville intégrée agréée.
• Invest Hotel Scheme : l'acquisition d'une unité dans un hôtel, avec un régime d'occupation propre.
• Appartement en immeuble d'au moins deux étages sur rez-de-chaussée : la voie ouverte hors programme agréé, dont le prix d'achat ne peut être inférieur à 6 millions de roupies.

S'y ajoute un régime moins connu, la Senior Living Residence, réservée aux plus de 50 ans : le portail de l'Economic Development Board indique qu'aucun prix minimal d'acquisition n'y est exigé et que le permis couvre le résident et son conjoint ou concubin tant que le bien reste détenu et occupé.

Deux pièges à connaître. Le seuil d'achat et le seuil du permis ne sont pas le même chiffre : un appartement acquis à 6 millions de roupies est un achat régulier, il n'ouvre simplement aucun titre de séjour. Et le terrain viabilisé obéit à sa propre règle : tant que la maison n'y est pas construite, aucun permis n'est délivré et la parcelle ne peut être revendue.

Le titre

Ce que le permis donne, et ce qu'il ne donne pas.

C'est ici que les pages commerciales s'arrêtent trop tôt.

Sa durée. Le permis reste en vigueur tant que vous détenez le bien : pas de renouvellement décennal, pas de seuil annuel à documenter, pas de revue à mi-parcours. Les lignes directrices précisent qu'il demeure en force jusqu'à ce que l'Economic Development Board soit informé d'y mettre fin.

Le travail. Sur ses pages consacrées à l'IRS, au RES et au PDS, l'Economic Development Board publie, au 14 août 2026, que le titulaire d'un permis obtenu sous ces régimes est dispensé d'occupation permit et de work permit pour investir et travailler à Maurice. C'est plus favorable que ce que laissent entendre beaucoup de présentations. Deux réserves : cette dispense émane de l'agence qui instruit et se revérifie au jour du projet, et elle ne dit rien des obligations propres de la société qui vous emploierait ou que vous créeriez, décrites dans notre guide créer et gérer une société à Maurice.

La résidence fiscale. Le permis n'en produit aucune. Le statut fiscal se joue sur la présence effective, à partir de 183 jours au cours de l'année fiscale mauricienne, et sur votre situation d'ensemble. Un acquéreur qui vient trois semaines par an reste ce qu'il était.

La résidence permanente. La section 11 de l'Immigration Act ouvre le permis de vingt ans aux catégories listées à l'annexe de l'Economic Development Board Act, investisseur, professionnel, indépendant et retraité, ainsi qu'à la diaspora mauricienne. L'acquéreur immobilier n'y figure pas. Le texte du 13 août 2026 lève d'ailleurs toute ambiguïté : en ouvrant la résidence permanente au titulaire d'un golden visa qui a investi, il exclut expressément de cet investissement l'acquisition d'un bien résidentiel dans les régimes agréés. L'immobilier ne compte pas dans la course à la permanence ; ce qui en tient lieu, ici, c'est la détention elle-même.

La nationalité. Aucun lien : la naturalisation relève du Mauritius Citizenship Act, avec une décision discrétionnaire.

La famille

Qui obtient un titre avec vous.

Le texte est plus large que ce que résume le portail. La section 8 de l'Immigration Act vise le conjoint, l'enfant à charge, le parent ou toute autre personne à charge de l'acquéreur ; les pages de l'Economic Development Board, elles, décrivent le conjoint et les enfants de moins de 24 ans. Le périmètre exact des ascendants se fait confirmer avant le dépôt.

L'achat à plusieurs suit une logique souvent découverte trop tard : lorsque le bien est acquis conjointement, c'est la contribution de chacun qui doit atteindre le seuil pour ouvrir un titre à titre principal. Un couple n'a pas à doubler la mise, le conjoint étant couvert ; mais deux associés qui se partagent un bien ne se partagent pas un permis.

Chaque membre de la famille constitue son propre volet de dossier : passeport et acte de naissance certifiés, certificat médical, certificat de moralité pour les majeurs, acte de mariage ou certificat de concubinage. Le calendrier se cale sur la pièce la plus lente à obtenir.

La revente

Le titre suit la propriété, dans les deux sens.

C'est la partie que personne ne lit avant de signer, et c'est celle qui coûte le plus cher.

Les lignes directrices imposent au propriétaire qui entend vendre ou transférer son bien d'en informer par écrit le directeur général de l'Economic Development Board au moins 30 jours avant la vente, avec copie à la société promotrice. La cession n'est ouverte qu'à une liste fermée d'acquéreurs : citoyen ou non-citoyen, société mauricienne ou société étrangère enregistrée, société civile dont l'acte est déposé, trust géré par un professionnel agréé.

Surtout, l'acquéreur non-citoyen ne reprend pas votre permis : il dépose une demande entièrement nouvelle. Votre titre, lui, s'éteint avec la propriété.

La conséquence pratique est difficile à improviser. Entre la décision de vendre, la notification, la recherche d'un acquéreur éligible et l'acte, il s'écoule un temps qui ne se maîtrise pas, et ce préavis de trente jours est le seul délai écrit noir sur blanc : tout ce qui suit relève d'appréciations que la loi ne chiffre pas. Notre page sur le fait de revendre un bien en schéma et garder sa résidence établit au texte ce que la revente fait au titre, ce qu'elle fait aux personnes à charge, et dit franchement les points sur lesquels aucune règle publiée ne permet de répondre. Si votre installation doit se poursuivre au-delà de la vente, le statut de remplacement se prépare avant, pas après : c'est l'arbitrage que détaille notre comparatif permis retraité ou investissement immobilier.

Les flux

Le circuit de paiement est encadré.

Deux règles publiées par l'Economic Development Board surprennent les acquéreurs français, faute d'équivalent en France. Le prix transite par le notaire, en devise convertible, et le décaissement au promoteur obéit à une clé imposée : 85 % en roupies mauriciennes après rapatriement des fonds, le solde au choix. Et le crédit local est borné : au-delà de 750 000 USD, cette première tranche doit être transférée et réglée en roupies, le financement bancaire mauricien ne portant que sur le surplus.

Côté coûts, les postes se nomment sans se chiffrer, puisqu'ils dépendent du régime, du programme et du prix : des frais de dossier non remboursables, un droit d'enregistrement dû par l'acquéreur, une land transfer tax due par le vendeur en cas de revente, les honoraires du notaire, parfois la commission d'agence et les charges de syndic. Attention à un point daté, sur lequel les brochures se contredisent d'une agence à l'autre : la loi de finances de 2025 avait créé, pour les mutations consenties à un non-citoyen sous ces régimes et pour les actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026, des barèmes dédiés à 10 % de chaque côté. La loi de finances promulguée le 12 août 2026 les a abrogés, et le taux de droit commun de 5 % est redevenu la référence de part et d'autre. Faute de rétroactivité, les actes enregistrés entre ces deux dates restent pris dans la fenêtre majorée. Une seule majoration survit, à la charge du cédant et limitée aux biens résidentiels situés sur le domaine de l'Etat ou sur les Pas Géométriques. Le poste se fait chiffrer par le notaire, sur votre acte.

Dernière contrainte, propre aux programmes agréés : la mise en location d'un bien acquis sous IRS, RES ou PDS passe par la société promotrice ou par le gestionnaire qu'elle a désigné. C'est une règle des lignes directrices, pas une pratique de marché.

La fiscalité

Ce que l'achat change, des deux côtés.

Côté mauricien, la détention et la revente sont légères, et c'est ce qui attire : Maurice ne connaît ni impôt général sur les plus-values de cession, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession. Les loyers perçus, en revanche, sont des revenus de source mauricienne, imposables à Maurice au barème en vigueur, que vous soyez ou non résident fiscal de l'île.

Côté français, tout dépend de là où vous restez. Tant que vous demeurez résident fiscal de France, l'article 6 de la convention de 1980 attribue l'imposition des loyers à l'Etat où l'immeuble est situé, la France les retenant pour le calcul du taux effectif : le mécanisme est décrit dans notre guide des revenus locatifs entre la France et Maurice. La plus-value de revente suit la même logique de situation, à l'article 13, dont notre page sur les plus-values détaille les pièges. Quant à l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 23 retient lui aussi le lieu de situation, ce qui rend l'analyse dépendante de votre résidence à la date du fait générateur.

Le vrai sujet n'est donc pas l'achat : c'est la cohérence entre le bien, le titre de séjour et la résidence fiscale. Acheter sans déplacer sa résidence, déplacer sa résidence sans acheter, faire les deux la même année : trois situations fiscales différentes, dont une seule correspond à votre projet.

Avant de signer

Les questions à poser, dans cet ordre.

Ces questions ne s'adressent pas à un promoteur, mais au dossier lui-même. Nous les posons systématiquement.

1. Sous quel régime exact le bien est-il vendu, et le certificat du programme est-il en cours de validité ?
2. Le prix atteint-il le seuil du permis une fois converti au cours du jour de la signature, et non à celui de la réservation ?
3. Qui figure à l'acte, et ce découpage donne-t-il à chacun le statut attendu ?
4. Quel est le calendrier réel entre la réservation, l'acte, l'enregistrement, puis le dépôt de la demande, qui ne peut intervenir qu'après ?
5. Que se passe-t-il si le programme prend du retard, ou si un dépendant devient majeur entre-temps ?
6. Quelle est la sortie : à qui revendre, sous quel préavis, et quel statut me reste-t-il le lendemain de la vente ?
7. Quelle est ma résidence fiscale l'année de l'acquisition, et celle de mon conjoint si elle diffère ?

Notre cabinet n'intervient ni sur le choix du programme, ni sur la valeur du bien : ce n'est pas notre métier. Il intervient sur ce qui vient avec : structure de détention, titre de séjour, fiscalité des deux côtés. C'est l'objet du premier échange, offert, et de la note écrite qui le suit.