Revendre le bien qui a ouvert votre résidence.

La question

Ce que la revente fait au titre, précisément.

Trois pages de ce site bordent déjà ce sujet et n'ont pas à être relues ici : le mécanisme d'entrée est décrit par notre guide de la résidence par investissement immobilier, l'arbitrage entre capital immobilisé et revenu régulier par notre comparatif permis retraité ou investissement immobilier, et le statut de vingt ans par notre page sur la résidence permanente.

Cette page traite une seule situation : vous détenez le bien, il fonde votre titre de séjour, et vous envisagez de le vendre. La question n'est pas de savoir si le titre tombe, il tombe. Elle est de savoir quand, ce qui peut le remplacer, et ce que la loi ne dit pas.

Le fondement

Le titre repose sur la détention, et la loi le dit à deux endroits.

L'Immigration Act 2022, qui régit la matière depuis qu'elle a remplacé le texte de 1970, rend éligible au permis de résidence le non-citoyen qui acquiert un bien immobilier sous l'Integrated Resort Scheme, le Real Estate Scheme, l'Invest Hotel Scheme, le Property Development Scheme ou le Smart City Scheme, pour un prix d'acquisition qui ne peut être inférieur à 375 000 dollars des Etats-Unis ou son équivalent en devise forte convertible. La même éligibilité est ouverte à l'acquisition conjointe, dès lors que la contribution personnelle atteint ce seuil, et à l'acquisition d'un appartement à usage de résidence dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.

Pour les acquisitions historiques, faites auprès d'une société détenant un certificat IRS ou RES, le texte est explicite au point de ne rien laisser à interpréter. Les dispositions transitoires de la loi de 2022 énoncent que la personne concernée continue d'avoir le statut de résident aussi longtemps qu'elle détient le bien immobilier, et que ces dispositions continuent de s'appliquer à cette personne, à son conjoint, à son enfant à charge et à ses autres personnes à charge dans les mêmes termes.

Pour les acquisitions relevant des schémas actuels, la loi ne répète pas cette formule. La règle s'y déduit d'un autre article, celui qui énumère les causes de cessation du statut de résident : cesse de détenir ce statut le non-citoyen qui ne satisfait plus les conditions sur lesquelles son permis a été délivré. La détention du bien étant la condition d'éligibilité, sa disparition emporte celle du statut. C'est une lecture, mais elle n'est pas discutée, et les règlements des schémas la confirment par leur mécanique, décrite plus bas.

Cette nuance mérite d'être connue plutôt qu'ignorée : sur le régime historique, vous opposez un texte ; sur les schémas actuels, vous raisonnez par enchaînement de deux articles.

La mécanique

Comment l'administration apprend que vous avez vendu.

C'est le point le plus utile de cette page, parce qu'il explique pourquoi le processus se déclenche sans que personne ne vous ait interrogé.

Les règlements des schémas organisent eux-mêmes la remontée d'information. Ceux du Property Development Scheme, pris en 2015 et plusieurs fois modifiés depuis, prévoient que lorsqu'un non-citoyen ayant acquis le statut de résident ne satisfait plus aux exigences du schéma, le directeur général de l'Economic Development Board certifie sans délai au ministère chargé de l'immigration que ce non-citoyen a cessé de satisfaire aux critères et conditions d'enregistrement. Les règlements du Smart City Scheme comportent une disposition rédigée dans les mêmes termes.

Autrement dit, la chaîne ne part pas des services de l'immigration mais de l'organisme qui a instruit votre acquisition. Vous notifiez votre intention de vendre à l'Economic Development Board ; l'Economic Development Board en tire les conséquences auprès du ministère ; les services de l'immigration constatent la cessation. Le vendeur n'est acteur qu'à la première étape.

En amont, ces mêmes règlements posent l'obligation qui gouverne votre calendrier : le propriétaire non-citoyen qui entend vendre ou transférer le bien, ou des parts, droits ou intérêts portant sur ce bien, doit en donner avis par écrit au directeur général dans les trente jours qui précèdent la vente. Et ils ferment la liste des acquéreurs possibles : une personne physique, citoyenne, non-citoyenne ou membre de la diaspora mauricienne enregistrée, ou bien une société, une société civile dont l'acte constitutif est déposé au registre des sociétés, une société en commandite, un trust dont les services de trustee sont assurés par un professionnel qualifié, ou une fondation.

Le calendrier

Un seul délai est chiffré, et ce n'est pas celui qu'on croit.

Il faut le dire nettement, parce que le contenu francophone en ligne avance sur ce point des durées qui ne figurent nulle part.

Ce qui est chiffré : les trente jours de préavis avant la vente. C'est tout.

Ce qui ne l'est pas : le délai dans lequel l'Economic Development Board certifie la perte des critères, exprimé par les mots sans délai et non par un nombre de jours ; le délai dans lequel les services de l'immigration en tirent les conséquences ; et surtout le temps qui vous est laissé pour partir. Sur ce dernier point, l'Immigration Act 2022 prévoit que le directeur général de l'immigration signifie un avis ordonnant de quitter le pays dans le délai raisonnable qu'il estime approprié. La loi ne fixe donc ni plancher ni plafond, et le délai réellement opposable est celui qui figure sur l'avis que vous recevrez.

La conséquence pratique est contre-intuitive et vaut avertissement : vous ne pouvez pas planifier votre sortie sur un délai légal, parce qu'il n'y en a pas. Vous ne pouvez la planifier que sur la date de l'acte, qui est la seule que vous maîtrisez. C'est pourquoi la question du titre de remplacement se pose avant la signature, et non après.

Le maintien

Les cas où la résidence survit à la vente.

Ils existent, mais ils sont peu nombreux et supposent tous d'avoir été préparés.

Un autre bien qualifiant, détenu simultanément. Si votre patrimoine mauricien comporte un second bien répondant par lui-même aux conditions d'éligibilité, la vente du premier ne fait pas disparaître la condition. Le point à vérifier, avant la vente et non après, est que ce second bien satisfasse le seuil de manière autonome et non par addition avec celui que vous cédez.

Un titre acquis sur un autre fondement. C'est la voie la plus solide. Un occupation permit, un permis de résidence en qualité de retraité, un titre dérivé de votre conjoint, ou une résidence permanente obtenue avant la vente reposent sur des conditions étrangères à la détention du bien. Le point de vigilance est la chronologie : le nouveau titre doit exister, non être en cours d'instruction, au jour où l'ancien fondement disparaît.

La demande de maintien adressée au ministre. Lorsque la cessation est constatée et que l'avis vous ordonne de partir, l'Immigration Act 2022 vous ouvre la faculté de demander au ministre à continuer de détenir votre statut. Le ministre peut rejeter, ou autoriser le maintien sous les conditions qu'il fixe. Ce n'est pas un droit, c'est une voie ; elle se prépare avec des pièces, pas avec des arguments d'équité.

Le cas des acquisitions IRS et RES. La formule aussi longtemps qu'il détient le bien immobilier joue dans les deux sens : elle protège tant que le bien est détenu, et elle ne laisse aucune marge le jour où il ne l'est plus. Elle couvre en revanche expressément le conjoint, l'enfant à charge et les autres personnes à charge, qui n'ont donc pas de sort distinct.

La revente et le rachat

Ce que le texte ne règle pas, et que nous ne devinerons pas.

C'est la question la plus fréquente et la moins documentée : peut-on vendre un bien en schéma et en acquérir un autre en conservant sa résidence sans interruption ?

Nous ne l'établirons pas ici, parce qu'aucun texte accessible ne l'établit. Ni l'Immigration Act 2022, ni les règlements du Property Development Scheme, ni ceux du Smart City Scheme ne prévoient de mécanisme de continuité entre deux biens successifs. Il n'existe pas de disposition de remplacement, pas de délai de carence organisé, pas de suspension du statut pendant l'entre-deux.

Ce que l'on peut dire avec certitude tient en trois constats. D'abord, la condition d'éligibilité est la détention d'un bien qualifiant : si elle n'est jamais interrompue, la cause de cessation n'est jamais réunie. Ensuite, le préavis de trente jours et la certification à l'immigration se déclenchent sur la vente, indépendamment de tout projet de rachat. Enfin, l'appréciation appartient à l'administration, et une opération qui laisse un intervalle, même bref, entre deux actes crée un espace dans lequel la cause de cessation peut être constatée.

La conclusion honnête est donc une méthode et non une règle : on fait vérifier la structure de l'opération avant de s'engager sur le premier acte, et l'on écrit à l'administration plutôt que de présumer sa réaction. Sur ce sujet précis, un avis oral d'un intermédiaire ne vaut rien.

L'autorisation

Ce que la loi sur la propriété des non-citoyens exige pour vendre.

On l'oublie parce que l'attention se porte sur le permis, mais la vente elle-même relève d'un second corps de règles.

Depuis une modification entrée en vigueur en 2021, la Non-Citizens (Property Restriction) Act ne vise plus seulement le non-citoyen qui souhaite détenir, acheter ou acquérir un bien : elle vise aussi celui qui souhaite en disposer. Le principe est donc une demande écrite adressée au ministre, précisant la localisation du bien, son plan, la nature de l'intérêt cédé et le motif de la demande, à l'issue de laquelle un certificat peut être délivré.

Mais la même loi dispense de certificat un grand nombre d'opérations, et les schémas immobiliers en font partie. Aucun certificat n'est requis pour la cession d'une villa de luxe, d'un appartement, d'un penthouse ou d'un bien similaire à usage de résidence relevant de l'Invest Hotel Scheme, du Property Development Scheme ou du Smart City Scheme. Aucun ne l'est davantage pour la cession d'un bien résidentiel acquis auprès d'une société détenant un certificat IRS ou RES, la loi ayant expressément maintenu cette dispense malgré l'abrogation des régimes correspondants. L'appartement situé dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée relève, lui, d'un régime distinct, subordonné à une autorisation de l'Economic Development Board délivrée après accord du ministre.

Signalons au passage une anomalie que le lecteur ne peut pas deviner et qui illustre pourquoi un texte officiel se vérifie à sa date. La même loi subordonne l'acquisition d'un bien résidentiel par un résident, dans un cas particulier, au paiement du droit additionnel exigible au titre de la partie IIA du Registration Duty Act. Or l'article qui portait ce droit a été abrogé le 9 août 2025 : la partie IIA subsiste comme intitulé, mais elle est vide. La condition renvoie donc aujourd'hui à un texte sans contenu.

Le coût

Ce que le Finance Act 2026 a changé pour le vendeur.

Le régime applicable à la revente a été remanié à l'été 2026, dans un sens favorable, et les grilles publiées n'en tiennent pas encore compte partout.

Ce qui a disparu. Une majoration au taux de 10 pour cent avait été introduite en 2025 pour frapper, à compter du 1er juillet 2026, les transferts à un non-citoyen d'un bien résidentiel relevant d'un schéma immobilier de l'Economic Development Board, ou d'un bien initialement acquis par cette voie. Le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026, a abrogé cette disposition ainsi que le barème qui la portait. La transaction relève de nouveau du régime de droit commun.

Ce qui subsiste, et qui pèse sur le vendeur. Le même texte a introduit une majoration nouvelle, plus étroite mais dont il faut mesurer la portée. Elle frappe l'acte constatant le transfert d'un bien résidentiel situé sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques à un non-citoyen par la voie de l'appartement en immeuble d'au moins deux étages, au taux de 10 pour cent. Deux précisions comptent. Elle est à la charge du cédant, ce qui est inhabituel et se répercute directement sur le produit net de votre vente. Et elle ne s'applique pas lorsqu'un avant-contrat portant sur le bien a été signé avant le 19 juin 2026, à condition qu'il ait été dressé et signé devant notaire : contrat de réservation préliminaire au sens de la vente en l'état futur d'achèvement, ou promesse de vente.

Ces conséquences appellent une remarque de méthode. Le prix net que vous retirerez d'une revente ne se lit pas sur le compromis : il dépend du régime d'acquisition d'origine, de la localisation du bien et de la qualité de l'acquéreur. Le versant fiscal du départ, lorsque la vente accompagne une sortie du pays, est traité par nos pages sur la perte de la résidence fiscale mauricienne et sur le quitus fiscal et la clôture d'un dossier MRA.

Avant de signer

L'ordre des opérations, et les questions à poser.

Une revente réussie n'est pas une revente rapide, c'est une revente dont l'ordre a été respecté.

Etablir d'abord le fondement exact de votre titre. Régime historique IRS ou RES, schéma actuel, appartement en immeuble d'au moins deux étages, ou titre acquis sur un tout autre fondement : la réponse détermine le texte applicable et n'est pas toujours celle que le propriétaire croit, en particulier lorsque l'acquisition est ancienne ou qu'elle a été faite par une structure.

Recenser ensuite tous les titres dérivés. Conjoint, enfants de moins de vingt-quatre ans, parent proche à charge : ces personnes n'ont pas de dossier distinct et découvrent souvent leur situation après le vendeur.

Vérifier le statut de remplacement avant de donner le préavis. C'est l'inversion de l'ordre naturel, et c'est elle qui protège. Une fois le préavis donné, le calendrier ne vous appartient plus.

Poser par écrit les trois questions qui décident. A l'Economic Development Board : à quelle date la certification à l'immigration sera-t-elle établie. A votre notaire : le bien relève-t-il, par sa localisation, de la majoration à la charge du cédant, et un avant-contrat notarié antérieur au 19 juin 2026 existe-t-il. A votre conseil : le titre de remplacement peut-il être délivré avant l'acte, et non instruit après.

Notre rôle sur ces dossiers n'est ni de trouver un acquéreur ni d'estimer un bien. Il consiste à établir le fondement du titre, à dater sa chute et à vérifier, pièce par pièce, que le statut appelé à prendre le relais existe avant que l'ancien ne disparaisse. C'est un travail de calendrier autant que de droit, et il se fait avant la signature.