Permis retraité ou investissement immobilier : la comparaison, pour un couple qui s'installe.

L'arbitrage

Un revenu qui coule, ou un capital qui dort.

La différence entre les deux voies n'est pas d'abord une différence de montant : c'est une différence de nature. L'une demande un engagement de flux, contrôlé chaque année, et vous laisse votre patrimoine intact. L'autre demande un engagement de stock, contrôlé une seule fois, et vous laisse vos revenus libres.

Une bonne nouvelle pour qui compare en ce moment : la grande réforme des permis, promulguée le 12 août 2026 et publiée au Journal officiel le 13 août 2026, n'a modifié ni l'une ni l'autre de ces deux voies. Elle a réécrit intégralement les critères de l'occupation permit et supprimé le family occupation permit, mais elle a laissé intactes la partie de l'annexe de l'Economic Development Board Act consacrée au permis retraité et les paragraphes de la section 8 de l'Immigration Act qui portent l'acquisition immobilière. Les deux colonnes ci-dessous sont donc stables, à la différence de tout le reste du dispositif mauricien.

Deux lectures s'imposent tout de suite. La première : la voie immobilière est la seule ouverte avant 50 ans. La seconde : le permis retraité est la seule des deux qui construise une ancienneté, donc un chemin vers un titre de vingt ans.

Le flux

Le permis retraité, un engagement tenu chaque année.

Le permis retraité repose sur deux exigences seulement, un âge et un flux. A partir de 50 ans, le candidat s'engage à transférer vers un compte bancaire mauricien au moins 2 000 USD par mois, ou 24 000 USD par an en un ou plusieurs versements. L'annexe de l'Economic Development Board Act ajoute une exigence de démarrage : un premier versement d'au moins 2 000 USD dans les 60 jours suivant la délivrance du titre.

Ces montants sont ceux de la partie de l'annexe consacrée au permis retraité, que la réforme du 13 août 2026 n'a pas rouverte : elle a remplacé la partie voisine, celle de l'occupation permit, et supprimé celle du family occupation permit. Un dossier de retraité déposé aujourd'hui est donc instruit sur la même grille qu'avant l'été.

La nature des revenus est indifférente. Pension de base, complémentaire, revenus locatifs, retraits d'épargne : c'est le flux entrant qui est contrôlé, pas son origine. En revanche, il est contrôlé pour de bon : le renouvellement suppose de produire, relevés à l'appui, la preuve des transferts de chaque année écoulée. Un dossier de renouvellement se construit sur dix ans de justificatifs bancaires, pas dans le trimestre qui précède l'échéance.

Deux limites définissent le statut. L'emploi salarié est exclu. L'investissement dans une société mauricienne est en revanche autorisé, à la condition expresse de n'y occuper aucun emploi et de n'en tirer ni salaire ni avantage lié à un emploi.

Enfin, une donnée que les sites recopient de travers depuis un an : les conditions publiées ne comportent aucune durée de séjour minimale. Une annonce budgétaire de 2025 évoquait une présence obligatoire de 180 jours par an et une durée ramenée à cinq ans ; au 14 août 2026, ni l'une ni l'autre ne figurent dans les conditions publiées. Si votre projet repose sur une présence partielle, faites verrouiller ce point au moment du dépôt.

Le stock

L'achat immobilier, un engagement pris une fois.

La résidence par investissement immobilier fonctionne à l'inverse. Un permis de résidence est accordé au non-citoyen qui acquiert un bien résidentiel dans un régime ouvert aux étrangers, pour un prix qui ne peut être inférieur à 375 000 USD, converti au cours vendeur du jour de la signature. Le titre vaut ensuite pour la durée de détention du bien : aucun seuil annuel, aucun justificatif récurrent, aucun renouvellement à préparer.

Le périmètre des régimes est fermé : programmes agréés, ou appartement situé dans un immeuble d'au moins deux étages sur rez-de-chaussée. Un troisième régime mérite d'être connu d'un couple de retraités, parce qu'il échappe à la logique du seuil : la Senior Living Residence, réservée aux plus de 50 ans, pour laquelle le portail de l'Economic Development Board indique qu'aucun prix minimal d'acquisition n'est exigé et que le permis est accordé au résident et à son conjoint ou concubin aussi longtemps que le bien reste détenu et occupé.

Sur l'accès à une activité, la voie immobilière est, contre toute attente, la plus ouverte des deux : l'Economic Development Board publie, sur ses pages consacrées aux principaux régimes, que le titulaire d'un permis obtenu par acquisition est dispensé d'occupation permit et de work permit pour investir et travailler à Maurice. Pour un jeune retraité qui envisage une activité de conseil ponctuelle, la différence avec le permis retraité, qui l'exclut, n'est pas anecdotique.

Le conjoint

Ce que chaque voie emporte pour le couple.

Sous permis retraité, le conjoint, y compris le concubin, ainsi que les enfants et les parents, obtiennent un permis de dépendant dont la durée est alignée sur celle du titulaire, sans pouvoir la dépasser. Les montants exigés ne se cumulent pas par personne : c'est le foyer du titulaire principal qui est apprécié. La contrepartie est une dépendance juridique réelle, puisque le titre du conjoint procède de celui du titulaire et suit son sort.

Dans la voie immobilière, la section 8 de l'Immigration Act vise le conjoint, l'enfant à charge, le parent et toute autre personne à charge de l'acquéreur ; les pages de l'agence décrivent, elles, le conjoint et les enfants de moins de 24 ans. Le point technique à ne pas manquer concerne l'achat conjoint : lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble, c'est la contribution de chacune qui doit atteindre le seuil pour ouvrir un titre à titre principal. Un couple n'a pas à doubler la mise, le conjoint étant couvert ; mais la répartition inscrite à l'acte n'est pas neutre, et elle se décide avant la signature.

Une question mérite d'être posée à froid, quelle que soit la voie : que devient le titre du conjoint survivant ? Sous permis retraité, il dépend du titre principal. Dans la voie immobilière, il dépend de la propriété et de la manière dont elle est transmise. Ce sont deux réponses différentes, et elles se préparent avec la structure de détention.

La liquidité

Un virement s'interrompt, un bien ne se revend pas d'un clic.

C'est le critère que les comparatifs oublient, et souvent le seul qui compte au moment où la vie change.

Le permis retraité est réversible presque immédiatement. Si vos revenus se contractent, si votre projet change, si la santé impose un retour, l'engagement s'arrête avec les virements. Le coût de sortie est un statut perdu, pas un capital bloqué. Le revers est symétrique : ce flux doit être tenu dix ans, à un âge où les revenus, eux, ne progressent plus.

La voie immobilière est l'exact opposé. Elle ne demande rien une fois l'acte signé, mais elle immobilise une somme dans un actif qui met du temps à redevenir liquide. La sortie obéit à des règles précises : préavis écrit d'au moins 30 jours adressé à l'Economic Development Board avant la vente, cession réservée à une liste fermée d'acquéreurs, et surtout obligation, pour un acquéreur non-citoyen, de déposer une demande entièrement nouvelle. Entre la décision de vendre et l'acte, il s'écoule un temps qui ne se maîtrise pas ; et le jour où le bien change de mains, votre titre s'éteint avec lui, comme celui des personnes à charge qui en procèdent. Ce préavis de trente jours est d'ailleurs le seul délai chiffré de toute la séquence, ce qui rend le calendrier plus délicat que la règle : nous l'établissons dans notre page sur le fait de revendre un bien en schéma et garder sa résidence.

D'où une règle de bon sens que nous répétons : si Maurice est un projet définitif et que le capital est disponible, l'illiquidité est un inconvénient théorique. Si Maurice est une hypothèse à éprouver, elle devient un risque concret.

La fiscalité

Deux situations, deux assiettes.

Les deux voies ne créent, ni l'une ni l'autre, une résidence fiscale : celle-ci s'apprécie sur la présence effective, à partir de 183 jours au cours de l'année fiscale mauricienne, et sur votre situation d'ensemble. Mais elles ne produisent pas les mêmes effets une fois la résidence acquise.

Le permis retraité vous oblige à rapatrier. Or Maurice impose les revenus étrangers de ses résidents selon la règle de la remittance, c'est-à-dire sur la part effectivement rapatriée. Les 24 000 USD que le permis impose de transférer entrent donc dans le champ mauricien, pour les seules pensions que la convention de 1980 laisse à Maurice. Et la ligne de partage n'est pas celle que l'on croit : les pensions versées en application de la législation sur la sécurité sociale, retraite de base et complémentaires obligatoires comprises, restent imposables en France, comme l'explique notre guide de l'imposition des pensions entre la France et Maurice. Un même couple peut avoir des pensions dans les deux camps.

La voie immobilière n'impose aucun rapatriement. Elle crée en revanche un actif situé à Maurice, avec ses conséquences propres : des loyers de source mauricienne si le bien est mis en location, une plus-value de revente qui suit le lieu de situation de l'immeuble, et une articulation à vérifier avec l'impôt français sur la fortune immobilière. Côté mauricien, l'absence d'impôt général sur les plus-values, d'impôt sur la fortune et de droits de succession simplifie la détention ; côté acquisition et revente, les postes se nomment sans se chiffrer, puisqu'ils dépendent du régime et du prix : un droit d'enregistrement dû par l'acquéreur, une land transfer tax due par le vendeur, les honoraires du notaire. Un point daté mérite l'attention, car beaucoup de sources se sont arrêtées à l'étape d'avant. La loi de finances de 2025 avait créé, pour les mutations consenties à un non-citoyen sous ces régimes et pour les actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026, des barèmes majorés à 10 % de chaque côté. La loi de finances promulguée le 12 août 2026 les a abrogés, et le taux de droit commun de 5 %, pour l'acquéreur comme pour le vendeur, est redevenu la référence. Faute de rétroactivité, les actes enregistrés entre ces deux dates restent pris dans la fenêtre majorée. Une seule majoration survit, plus étroite : une taxe additionnelle de 10 % à la charge du cédant, limitée à la mutation à un non-citoyen d'un bien résidentiel situé sur le domaine de l'Etat ou sur les Pas Géométriques.

Les profils

Pour qui chaque voie est la bonne.

Voici comment nous raisonnons en entretien, sans jamais trancher avant d'avoir vu les chiffres du foyer.

Le permis retraité convient au couple dont les pensions sont confortables et stables, qui n'a pas de capital disponible ou ne souhaite pas l'immobiliser, qui vise un ancrage durable et donc la résidence permanente, et qui accepte d'organiser ses rapatriements en connaissant leur traitement fiscal. Il convient aussi à qui veut garder la main : arrêter, c'est cesser de virer.

La voie immobilière convient au couple qui dispose d'un capital, qui veut un logement à lui plutôt qu'un bail, qui a moins de 50 ans ou qui envisage une activité résiduelle, et dont le projet mauricien est arrêté plutôt qu'en cours d'examen. Elle convient également à qui préfère un titre sans échéance ni justificatif annuel.

Le cumul se discute dès lors que le capital et le revenu sont tous deux au rendez-vous : le permis retraité construit l'ancienneté et l'accès au titre de vingt ans, l'achat sécurise le logement, et chacun des deux couvre la défaillance de l'autre.

Reste à dire honnêtement ce qu'aucun comparatif ne dit : aucune des deux voies n'est supérieure dans l'absolu. Elles répondent à deux questions différentes, la première sur ce que vous pouvez verser chaque année, la seconde sur ce que vous pouvez immobiliser une fois. Le bon choix se déduit de votre situation patrimoniale, de l'origine de vos pensions et de l'horizon que vous vous donnez, et il change parfois d'une année à l'autre.

Notre cabinet n'intervient ni sur le choix d'un programme immobilier, ni sur la gestion de votre épargne : ce ne sont pas nos métiers. Il intervient sur le titre, la structure de détention et la fiscalité des deux côtés. C'est l'objet du premier échange, offert, et de la note écrite qui le suit, avant tout engagement.