La convention France-Maurice et les revenus locatifs.

L'essentiel

Le loyer suit l'immeuble.

L'article 6 de la convention du 11 décembre 1980 traite des revenus immobiliers. Les éléments ci-dessous sont vérifiés au 14 août 2026 sur le texte consolidé publié par l'administration fiscale française, protocole compris, sur le code général des impôts et sur l'Income Tax Act 1995 publié par la Mauritius Revenue Authority.

Tout se joue ensuite dans le droit interne de l'Etat qui impose, où les résidents de Maurice rencontrent trois particularités : un taux minimum, des prélèvements sociaux au taux plein, et un impôt sur la fortune immobilière qui survit au départ.

La règle

L'article 6 attribue l'imposition au lieu de situation.

Le paragraphe 1 est direct : les revenus qu'un résident d'un Etat tire de biens immobiliers situés dans l'autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. Le paragraphe 2 renvoie la définition des biens immobiliers au droit de l'Etat de situation, usufruit compris. Le paragraphe 3 vise l'exploitation directe, la location et l'affermage, et le paragraphe 4 étend la règle aux immeubles d'une entreprise ou d'une profession indépendante.

Deux précisions utiles. D'abord, « sont imposables » signifie que l'Etat de situation peut imposer, et non qu'il est seul à pouvoir le faire : l'Etat de résidence conserve la matière et élimine la double imposition par l'article 24, mécanisme d'ensemble que présente notre guide de la convention fiscale France-Maurice. Ensuite, la clause balai de l'article 22, qui réserve les revenus non traités ailleurs à l'Etat de résidence, ne s'applique jamais aux loyers.

Une conséquence pratique en découle, contre-intuitive pour beaucoup : devenir résident fiscal mauricien ne sort pas vos loyers français du champ français. Cela change en revanche le régime qui leur est appliqué.

Côté France

Louer son bien en France depuis Maurice.

Les revenus d'immeubles situés en France sont de source française au sens de l'article 164 B du code général des impôts. Ils se déclarent en France quel que soit le pays de résidence, et deux régimes coexistent.

Le régime micro-foncier reste ouvert au non-résident lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 euros : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique, et le montant brut se porte directement sur la déclaration 2042, sans déclaration annexe. Au-delà du seuil, le régime réel devient obligatoire : la déclaration 2044 récapitule les loyers encaissés et les charges déductibles, et son résultat se reporte sur la 2042. L'option volontaire pour le réel, en dessous du seuil, engage pour trois ans.

Le déficit foncier obéit au droit commun : il s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros posée par l'article 156 du code général des impôts, l'excédent se reportant. Pour un non-résident, ce revenu global se limite aux revenus de source française, ce qui restreint la portée du mécanisme ; l'imputation suppose que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Détenir l'immeuble par une société ne déplace rien. Le paragraphe 2 du protocole annexé, qui fait partie intégrante de la convention, rend imposables dans l'Etat de situation les revenus d'actions ou de parts d'une société possédant des biens immobiliers, lorsque la législation de cet Etat les soumet au même régime que les revenus immobiliers. Les parts d'une société civile immobilière de l'article 8 du code général des impôts sont dans ce cas.

Deux points de vigilance complètent le tableau. La location meublée n'est pas un revenu foncier mais un bénéfice industriel et commercial, alors que la convention continue de la rattacher à l'article 6. Et les impôts locaux, taxe foncière en tête, restent dus sans considération de la résidence du propriétaire.

Le taux

Taux minimum de 20 %, ou taux moyen sur demande.

C'est la première spécificité du non-résident. L'article 197 A du code général des impôts fixe un taux minimum d'imposition : 20 % du revenu net imposable de source française jusqu'à 29 579 euros pour les revenus de 2025, 30 % au-delà, avec des taux réduits pour les revenus provenant des départements d'outre-mer. Ce plancher s'applique même si le barème progressif, appliqué aux seuls revenus français, aboutirait à un impôt plus faible.

Une porte de sortie existe, trop peu utilisée. Le même article permet de demander le taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus, français et étrangers, lorsqu'il est inférieur aux taux minimums. La demande se formule en cochant la case prévue dans la déclaration ; l'administration ne retient ce taux que s'il vous est effectivement plus favorable, et peut réclamer tout document probant sur vos revenus mondiaux.

Le calcul se refait chaque année, la composition de vos revenus mondiaux évoluant. Nous le reprenons à chaque campagne, sans en promettre l'issue.

Les prélèvements sociaux

Le point le plus mal traité en ligne.

C'est la deuxième spécificité, et celle qui pèse le plus lourd. Depuis 2012, les revenus fonciers de source française d'un non-résident supportent les prélèvements sociaux au même titre que ceux d'un résident.

Une exonération partielle a été introduite au 1er janvier 2019, mais elle ne repose pas sur la résidence : elle repose sur l'affiliation. Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un Etat de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni sont exonérées de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale, et ne supportent plus que le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. L'affiliation s'apprécie au 31 décembre de l'année de perception.

Maurice est hors de ce périmètre, et aucune convention de sécurité sociale ne la lie à la France. Un résident de Maurice n'a donc pas la dispense : ses revenus fonciers français supportent l'ensemble des prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Pour un patrimoine locatif significatif, ce seul paramètre pèse davantage que la plupart des arbitrages déclaratifs. L'écart avec l'affilié européen, qui ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, est chiffré dans notre page sur les prélèvements sociaux du non-résident.

Une actualité mérite d'être signalée avec précision, parce qu'on s'y trompe dans les deux sens. La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté, à son article 12, la contribution sociale généralisée des revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le total à 18,6 % : le taux de 17,2 % n'est donc plus le taux unique des prélèvements sociaux. Mais le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient le taux de 9,2 % pour cinq catégories limitativement énumérées, parmi lesquelles les revenus fonciers et les plus-values des articles 150 U à 150 UC du code général des impôts. Ce sont exactement les deux revenus de source française que supporte un propriétaire installé à Maurice : ses loyers de location nue et la plus-value de revente de son bien restent à 17,2 %. La hausse joue à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 pour les revenus du patrimoine, et du 1er janvier 2026 pour les produits de placement.

Côté Maurice

Le cas inverse : un bien locatif mauricien détenu depuis la France.

La symétrie de l'article 6 est complète, mais le régime interne mauricien ne l'est pas, et c'est là que se glisse l'erreur la plus fréquente. La section 74 de l'Income Tax Act range parmi les revenus de source mauricienne ceux qu'une personne tire de sa qualité de propriétaire d'un immeuble situé à Maurice : un résident de France qui loue une villa à Tamarin est donc imposable à Maurice sur ces loyers.

Il ne l'est pas au barème progressif. La section 4(2), applicable depuis l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2019, soumet le particulier non résident qui perçoit un revenu relevant de la section 10(1)(c), c'est-à-dire un loyer, une redevance, une prime ou un autre revenu de la propriété, au taux de la partie IV de la première annexe, soit 15 % du revenu imposable, quel qu'en soit le montant. Le barème progressif, que le Finance Act 2026 a porté à quatre tranches à compter de l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2026, vise le bailleur résident de Maurice, non celui qui est resté résident de France. L'écart ne tient d'ailleurs pas qu'au taux : la tranche à taux zéro du barème ne joue pas sur un revenu taxé à taux fixe, et la section 27(1) réserve aux résidents les déductions personnelles. Le détail, catégorie par catégorie, figure dans notre page sur ce qui reste imposable à Maurice sans y résider.

Une mécanique locale mérite d'être connue, et elle circule presque toujours à un taux périmé. La section 111B(c) de l'Income Tax Act soumet à retenue à la source le loyer versé par toute personne autre qu'un particulier, et l'item 3 de la sixième annexe en fixe le taux : 7,5 % lorsque le bénéficiaire est résident de Maurice, 10 % lorsqu'il ne l'est pas. Le propriétaire resté résident de France relève donc du second taux, non du premier. La section 111C(4) commande de retenir le plus bas du taux interne et du taux conventionnel, mais l'article 6 de la convention de 1980 n'assortit d'aucun plafond le droit d'imposer de l'Etat où l'immeuble est situé : le taux de 10 % n'en est pas réduit.

Le taux de 5 % que l'on rencontre encore existe bel et bien, mais il désigne une autre situation. La section 111B(g) et l'item 7 de la même annexe visent le versement fait au propriétaire d'un immeuble ou à son agent, au titre d'un loyer ou d'une autre contrepartie d'hébergement et de pension, par un voyagiste ou une agence de voyage, par une société IRS ou RES ou le gestionnaire de biens qu'elle désigne, ou par tout autre agent professionnel de la location, l'hôtel étant hors champ. Confondre les deux lignes conduit à retenir moitié moins que la loi n'exige, et c'est le payeur qui en répond.

Deux limites complètent le tableau. Un particulier qui loue à un autre particulier ne retient rien, et l'impôt se règle par la déclaration annuelle. Et la définition du payeur, à la section 111A, écarte la société dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 6 millions de roupies, sauf lorsqu'elle attribue des marchés de construction. Le Finance Act 2026 n'a pas touché à ces taux : il s'est borné à ajouter deux lignes nouvelles à la sixième annexe, sur les prestations informatiques et sur la publicité diffusée par les réseaux sociaux.

Côté français, l'article 24, paragraphe 2, a exonère ces loyers, et le paragraphe 2, e les retient pour le taux effectif. Ils se déclarent au cadre 8 de la déclaration 2047, puis à la ligne 8TI de la déclaration 2042 C. Beaucoup de propriétaires omettent cette étape en croyant qu'un revenu exonéré ne se déclare pas : l'omission fausse le taux appliqué à leurs revenus français et se corrige mal.

L'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière survit au départ.

Un résident de Maurice reste redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur ses seuls biens et droits immobiliers situés en France, en application de l'article 964 du code général des impôts, lorsque leur valeur nette au 1er janvier dépasse 1 300 000 euros. Le seuil franchi, le barème se déclenche dès la tranche qui commence à 800 000 euros. Ses biens mauriciens échappent à l'assiette, et Maurice ne connaît pour sa part aucun impôt sur la fortune.

La convention conduit au même résultat. Son article 23, paragraphe 1 attribue l'imposition de la fortune constituée de biens immobiliers à l'Etat où ils sont situés, et le paragraphe 7 du protocole y ajoute les actions et parts de sociétés possédant des biens immobiliers, lorsque la législation de l'Etat de situation les soumet au même régime que les immeubles. Détenir par une société n'écarte donc pas davantage l'impôt sur la fortune que l'impôt sur les loyers.

Une subtilité de rédaction mérite d'être notée : l'article 2 ne mentionne, pour la France en 1980, que l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, la France n'ayant alors pas d'impôt sur la fortune. C'est la clause d'extension de son paragraphe 4, qui vise les impôts de nature identique ou analogue établis après la signature, qui rattache l'impôt sur la fortune immobilière au texte.

Cas pratique

Un appartement lyonnais, un propriétaire à Grand Baie.

Prenons un couple installé à Maurice depuis deux ans, résident fiscal mauricien établi, qui a conservé un appartement loué nu à Lyon. Le loyer brut annuel s'élève à 18 000 euros. Le raisonnement se déroule en cinq temps.

L'article 6 attribue l'imposition à la France. Le revenu brut dépassant le seuil du micro-foncier, le régime réel s'impose et la déclaration 2044 s'appuie sur les charges effectivement supportées. Le revenu net foncier entre dans l'impôt français au taux minimum de 20 %, sauf à demander le taux moyen et à en établir le bénéfice. S'y ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %, sans dispense possible. Enfin, si la valeur nette des biens français franchit le seuil, la déclaration de fortune immobilière s'ajoute au dossier.

Côté mauricien, ces loyers sont exonérés par l'article 24, paragraphe 1, a, mais Maurice les retient pour calculer le taux applicable à ses propres revenus. Le couple gère deux déclarations et deux administrations : il n'y a pas de dispense, seulement une répartition. Cette illustration décrit un mécanisme, pas une projection sur votre cas.

Les pièges

Ce qui coûte cher aux propriétaires expatriés.

• Croire qu'un départ sort les loyers du champ français. L'article 6 est insensible à la résidence du propriétaire. Seul le régime applicable change.
• Subir le taux minimum sans jamais tester le taux moyen. L'option se demande, elle ne s'applique pas d'office, et elle se recalcule chaque année.
• Compter sur l'exonération de contribution sociale généralisée. Elle vise l'affiliation à un régime européen, suisse ou britannique. Résider à Maurice n'y donne pas accès.
• Ne pas déclarer les loyers mauriciens en France quand on y réside encore. Un revenu exonéré se déclare pour le taux effectif, au cadre 8 de la 2047 puis en ligne 8TI.
• Oublier l'impôt sur la fortune immobilière. Il se déclare spontanément, et sa base ne se réduit pas au gré des estimations.
• Croire qu'une société civile immobilière met le bien hors d'atteinte. Le protocole rattache à la France les revenus et la fortune correspondants.
• Confondre location nue et location meublée. Le passage au meublé change le régime français et les obligations comptables.

Nous reprenons ces points avec vos baux et vos avis d'imposition, et nous les formalisons dans une note écrite. Le premier échange est offert.