Ce qu'un propriétaire mauricien paie à sa collectivité.

Le point de départ

Il n'y a pas de taxe foncière nationale à Maurice.

La question revient dans presque tous les dossiers d'acquisition, et la réponse tient en une abrogation. Le sous-titre BB de la partie VIII de l'Income Tax Act 1995, intitulé National Residential Property Tax, portait aux articles 111L à 111N un impôt annuel assis sur la surface du bien résidentiel. La loi de finances 2010 l'a abrogé, avec effet à compter de l'année d'imposition 2011. La septième annexe de l'Income Tax Act en conserve la trace, avec un barème au mètre carré distinguant l'appartement et les autres biens résidentiels, mais elle est privée d'application faute d'article qui l'active.

Il n'existe donc à Maurice aucun impôt d'Etat annuel sur la détention d'un immeuble, aucun impôt sur la fortune immobilière, et aucune taxe d'habitation. Ce qui subsiste relève de trois corps de textes distincts, qui n'ont ni le même percepteur, ni la même assiette, ni la même géographie.

Cette architecture explique une observation qui déroute souvent les acquéreurs français : deux villas comparables, l'une à Curepipe, l'autre dans le district de Rivière du Rempart, ne supportent pas les mêmes charges annuelles, sans que la valeur du bien y soit pour quoi que ce soit.

La règle urbaine

La general rate, sa base et son percepteur.

L'article 95(1)(a) du Local Government Act 2011 dispose qu'une local rate annuelle peut être levée sur le propriétaire de tout immeuble situé dans la rating area d'un Municipal City Council ou d'un Municipal Town Council. La première annexe de la loi désigne la seule ville de Port-Louis ; la deuxième annexe désigne les quatre bourgs de Beau Bassin-Rose Hill, Curepipe, Quatre Bornes et Vacoas-Phoenix.

L'article 95(3)(a) confie au conseil lui-même la fixation du taux, exprimé en pourcentage de la valeur cadastrale de l'immeuble. L'article 95(3)(b) l'autorise à retenir des pourcentages différents selon la valeur cadastrale ou selon l'usage, résidentiel, commercial ou industriel. Le taux n'est donc pas national : il se lit dans les règlements de chaque conseil, pris sur le fondement de l'article 163.

Reste que la valeur cadastrale n'est pas déterminée partout. L'article 95(6) prévoit précisément cette hypothèse : tant que la valeur cadastrale d'un immeuble n'est pas déterminée, une general rate est levée sur la base de sa net annual value, établie par le Valuation Department. L'article 95(8) précise que cette valeur locative nette s'établit selon la méthode de l'article 80(2) de la loi de 1989 abrogée, et l'article 95(9) habilite le ministre à en régler par voie réglementaire les modalités de calcul, de paiement, de majoration et de recouvrement.

Le mécanisme déclaratif figure aux articles 105A à 105D. L'article 105A(2) donne une formule simple, x égale a multiplié par b multiplié par c, où a désigne la surface bâtie en mètres carrés ou, en l'absence de bâtiment, la surface du terrain, b un coefficient exprimé en roupies figurant sur le formulaire de déclaration, et c le pourcentage auquel la general rate est appliquée. L'article 105A(3) confie au Chief Government Valuer la détermination du coefficient, en tenant compte de la localisation du bien et de sa nature, résidentielle, commerciale, industrielle ou terrain nu.

Deux détails de rédaction méritent l'attention. L'article 105A(6) répute occupé, à la date de sa mise sous tension électrique, un immeuble comportant un bâtiment : la mise en service des compteurs vaut donc point de départ. Et l'article 95(7) interdit à un conseil de bourg nouvellement proclamé de lever une rate avant son quatrième exercice.

La règle rurale

Ce qu'un conseil de district ne peut pas lever.

Le contraste est net et il est textuel. Les articles 95 et 105A du Local Government Act nomment le Municipal City Council et le Municipal Town Council, et eux seuls. Aucune disposition de la loi n'attribue à un District Council ou à un Village Council le pouvoir de lever une rate sur un immeuble. Les sept conseils de district, Black River, Flacq, Grand Port, Moka, Pamplemousses, Rivière du Rempart et Savanne, dont la composition figure à la quatrième annexe, n'ont pas de rôle d'imposition foncière.

Leur financement suit deux autres voies. L'article 83(1) prévoit le versement annuel, sur le Fonds consolidé, d'une subvention calculée selon une formule réglementaire, à tous les conseils, municipaux comme de district. L'article 83(2)(c) prend d'ailleurs expressément en compte, dans la répartition, la possibilité pour la collectivité concernée d'augmenter ses ressources par des rates, des redevances ou des charges, ce qui revient à compenser l'absence de pouvoir d'imposition.

La seconde voie est celle de l'article 122, qui autorise tout conseil, municipal ou de district, à instituer par règlement une redevance sur les activités classées énumérées aux parties I, II et III de la douzième annexe, ainsi que sur la délivrance des autorisations d'urbanisme. C'est le seul prélèvement local uniforme sur l'ensemble du territoire, et il pèse sur l'exploitant, non sur le propriétaire des murs. Son fonctionnement est décrit dans notre guide sur la trade licence à Maurice.

Concrètement, un propriétaire résidentiel installé dans un village ou dans un district ne reçoit pas d'avis de rate. S'il y exerce une activité économique classée, il reçoit en revanche un avis au titre de l'article 122. Le choix de la région, souvent fait pour d'autres raisons, a donc un effet fiscal direct, que nos guides régionaux comme celui sur vivre dans le nord n'abordent que sous l'angle du cadre de vie.

Les exonérations

Ce que la dixième annexe met hors du champ.

L'article 95(1)(b) écarte du champ de la local rate les immeubles énumérés à la partie I de la dixième annexe. L'article 95(1)(c) permet en outre au ministre de prescrire, pour un exercice donné, que la rate ne sera pas levée sur ceux de la partie II. La distinction est celle d'une exonération de plein droit et d'une exonération facultative.

La quatrième ligne de la partie I est celle qui a le plus d'effets pratiques : le bâtiment agricole et le terrain agricole sont hors champ de plein droit, y compris lorsqu'ils se trouvent dans la zone d'imposition d'une commune urbaine. Le classement du terrain, et non sa localisation, commande alors le résultat.

Le bord de mer

Deux taxes propres au campement, qui se déduisent l'une de l'autre.

Le Land (Duties and Taxes) Act organise, à ses parties V et VI, une fiscalité annuelle du littoral qui n'a pas d'équivalent ailleurs sur l'île.

L'article 16 définit le campement site comme tout terrain situé en tout ou partie à moins de 81,21 mètres de la laisse de haute mer, à l'exclusion du terrain détenu en pleine propriété. Pour un campement site situé sur Pas Géométriques, le preneur du bail est traité comme propriétaire. Le campement, lui, est défini à l'article 12 comme le campement site avec tout bâtiment, structure, appartement ou partie de bâtiment qui s'y trouve et qui est utilisé à un moment quelconque pour l'habitation, l'article 13(9) précisant que le mot utilisé s'entend de disponible pour l'usage.

L'articulation entre les deux est réglée par l'article 13(2) : la campement tax se calcule par référence à la valeur de marché du campement, après déduction de la campement site tax due au titre du site et de la general rate éventuellement levée sur le même immeuble au titre du Local Government Act. L'article 13(3) va plus loin : lorsque le total de ces deux prélèvements, ou l'un d'eux, dépasse la campement tax exigible, aucune campement tax n'est due. Le dispositif est donc conçu comme un plancher de contribution, non comme une superposition.

Trois règles complètent le mécanisme. L'article 13(5) exonère l'exempt owner, défini à l'article 12 comme celui qui utilise le campement comme sa résidence unique et dont la valeur de marché reste inférieure au montant de la partie IV de la cinquième annexe, soit 5 millions de roupies. L'article 13(4) met la taxe de l'exercice entier à la charge du vendeur lorsque le campement est cédé après le 1er juillet, sans restitution possible. L'article 14 impose au propriétaire une déclaration annuelle avant le 31 juillet, mentionnant la zone et la valeur de marché au 1er juillet, et l'article 15 lui impose de signaler tout changement de propriété, de destination ou de valeur dans les 30 jours.

Le retard se paie de la même manière pour les deux taxes : 10 % pour le premier mois, puis 2 % par mois entamé, dans la limite de 50 %, par les articles 15B et 23(3). L'appel se porte devant le Revenue Tribunal dans les 28 jours de la décision, par l'article 24(1), et l'article 23(4) impose de payer la taxe malgré l'appel.

Le calendrier et les recours

Dates, majorations, recouvrement, contestation.

Les échéances de la rate suivent l'exercice de la collectivité. L'article 97(1) la rend due le 1er juillet de chaque année et payable en deux versements égaux, le premier au plus tard le 31 juillet, le second au plus tard le 31 janvier suivant. L'article 97(2) permet au Chief Executive, sur demande écrite déposée avant le 1er juillet, d'autoriser un paiement sans majoration par prélèvement bancaire en douze versements égaux au plus. L'article 97(3) énonce une règle sévère et souvent ignorée : la rate est due et exigible même si le contribuable n'a reçu aucune demande de paiement. L'article 105A(4) rend ces mêmes règles applicables à la general rate.

L'article 98 détaille le contenu de l'avis, qui doit indiquer la localisation du bien, la période, la valeur retenue, le pourcentage appliqué, le montant et toute majoration. Son paragraphe 5 permet de l'adresser au seul propriétaire des lieux, sans autre nom ni description, ce qui prive d'effet l'argument tiré d'une adresse périmée.

L'article 102 mérite d'être signalé : un conseil peut demander par écrit au Director-General de la Mauritius Revenue Authority de collecter et de faire exécuter le paiement de la rate. La collectivité locale peut donc emprunter le bras de l'administration fiscale d'Etat, ce qui change l'échelle des moyens de recouvrement.

Enfin, une confusion de juridiction est à éviter. Le Valuation Tribunal de l'article 109 du Local Government Act, réputé établi sous cette loi après l'avoir été par l'article 90 de la loi de 1989 abrogée, est une juridiction spécialisée de l'évaluation locale. Il n'est pas le Revenue Tribunal institué par le Revenue Tribunal Act 2025, opérationnel depuis le 5 janvier 2026, qui a remplacé l'Assessment Review Committee pour les impôts d'Etat et pour les taxes du Land (Duties and Taxes) Act. Saisir l'une pour l'autre fait perdre le délai.

Ce que cela change

Pour le propriétaire, pour le bailleur, pour l'occupant.

Trois conséquences pratiques se dégagent, et elles ne se recoupent pas.

Pour le propriétaire, la charge annuelle dépend d'abord de la géographie et de la nature du terrain, ensuite seulement de la valeur du bien. Un même budget d'acquisition produit des charges de détention très différentes selon qu'il porte sur un appartement à Quatre Bornes, sur une maison dans le district de Savanne ou sur un campement sur Pas Géométriques. Cette ligne de coût se vérifie avant l'acte, en même temps que les prélèvements de mutation traités par notre page sur les droits dus à l'achat.

Pour le bailleur, les prélèvements locaux ne sont pas perdus. L'article 18(3) de l'Income Tax Act 1995 range expressément les rates and taxes, à l'exclusion de l'impôt sur le revenu et de tout impôt sur les bénéfices, parmi les dépenses déductibles du revenu brut de l'année où elles sont engagées. Leur traitement dans le calcul du revenu locatif net est détaillé par notre page sur l'imposition des loyers.

Pour l'occupant enfin, le principe est qu'il ne doit rien à la collectivité au titre du logement qu'il occupe : la rate pèse sur le propriétaire par l'article 95(1)(a), et les obligations déclaratives de l'article 98(3) pèsent sur lui seul. Une clause de bail peut organiser une refacturation entre les parties, mais elle reste un arrangement contractuel : elle ne transfère ni la qualité de redevable, ni le risque de recouvrement. La rédaction de cette clause est un point de vigilance du contrat, traité par notre guide sur le bail de location à Maurice.