Ce que Maurice prélève sur un loyer, et à quel moment.

L'assiette

Le loyer entre en revenu brut, jamais en revenu net.

L'article 10(1)(c) de l'Income Tax Act 1995 range dans le revenu brut d'un particulier « any rent, royalty, premium or other income derived from property ». Trois conséquences en découlent, et elles sont souvent mal comprises.

D'abord, c'est le loyer brut qui entre, avant toute charge. Les déductions ne viennent qu'ensuite, par les articles 18 à 24, et chacune répond à sa propre condition. Ensuite, la notion couvre plus que le loyer stricto sensu : le premium, c'est-à-dire le droit d'entrée ou le pas-de-porte versé à la conclusion du bail, entre dans la même catégorie. Enfin, le texte vise le revenu tiré d'un bien, sans distinguer selon que le bailleur est un particulier, une société ou une société civile.

La localisation du bien commande l'imposition à Maurice. Un immeuble situé à Maurice produit un revenu de source mauricienne, imposable que le bailleur y réside ou non. Inversement, un résident mauricien qui perçoit un loyer d'un bien situé hors de Maurice relève d'un mécanisme différent, celui du revenu de source étrangère, dont notre guide sur le régime de la remittance basis décrit le fonctionnement, et notre page sur louer son bien français depuis Maurice l'application au cas franco-mauricien.

Le choix du véhicule de détention n'est donc pas neutre. Notre guide sur la société civile à Maurice et celui sur créer une société immobilière traitent ce point, qui se décide avant l'acquisition et non après.

Les charges

Ce que la section 18 laisse retrancher, et à quelle condition.

L'article 18(1) pose la règle générale : une dépense ou une perte est déductible du revenu brut, autre que les rémunérations de l'article 10(1)(a), dans la mesure où elle est exclusivement engagée pour la production de ce revenu brut, et au titre de l'année où elle est engagée. Le mot exclusivement est celui qui fait le tri : une dépense mixte, engagée pour partie à des fins privées, n'ouvre pas droit à déduction sur le fondement de cet alinéa.

L'article 18(3) nomme ensuite expressément une série de dépenses déductibles au titre de l'année d'engagement : la réparation des locaux, des machines ou des installations, les loyers versés, les droits d'exportation, ainsi que les rates and taxes autres que l'impôt sur le revenu. Cette dernière catégorie couvre la fiscalité locale supportée par le propriétaire, sujet traité par notre page sur la taxe foncière et les taxes locales.

L'intérêt d'emprunt relève d'un texte propre, l'article 19, qui autorise sa déduction lorsqu'il est engagé pour la production du revenu brut. La perte, elle, relève de l'article 20, dont le paragraphe 1(b) permet d'imputer la perte sur les autres revenus de l'année, hors rémunérations, puis de reporter l'excédent sur les cinq années suivantes. Le paragraphe 2 écarte cette limite de cinq ans pour la fraction de perte imputable à une annual allowance portant sur une dépense engagée à compter du 1er juillet 2006.

L'article 26, intitulé unauthorised deductions, ferme le dispositif : il écarte, nonobstant les articles 18 et 19, une liste de charges dont les dépenses de nature privée ou domestique. La ligne de partage entre réparation et amélioration, en particulier, se joue sur pièces et sur la nature des travaux, pas sur leur libellé de facture.

L'amortissement

Le point que le texte ne tranche pas.

Un bailleur qui détient un immeuble résidentiel de rapport pose toujours la même question : peut-il en déduire un amortissement ? La réponse n'est pas donnée en toutes lettres par la loi, et il faut lire deux textes ensemble.

L'article 24(1)(a) de l'Income Tax Act énumère les constructions dont l'acquisition, l'édification ou l'extension ouvre droit à l'annual allowance : industrial premises, cliniques, boutiques et centres commerciaux, bureaux et salles d'exposition, restaurants, établissements de divertissement. L'habitation n'y figure pas, et cette absence n'est pas fortuite : la notion d'industrial premises est définie à l'article 2 par une liste d'usages, tous professionnels.

Mais l'article 24(1)(f) vise, en catégorie résiduelle, « the acquisition or improvement of any other item of a capital nature which is subject to depreciation under the normal accounting principles ». Et cette catégorie n'est pas théorique : l'item 8 de la quatrième annexe des Income Tax Regulations 1996, prise pour l'application de l'article 24 par le règlement 7, lui affecte un taux d'annual allowance de 5 % du coût. Un immeuble est, selon les principes comptables normaux, un actif amortissable, à la différence du terrain sur lequel il est bâti.

Deux arguments s'opposent. Celui de l'administration consiste à dire que l'énumération de l'alinéa (a) serait vidée de sens si la catégorie résiduelle de l'alinéa (f) pouvait la contourner. Celui du contribuable consiste à dire que l'alinéa (f) est rédigé en termes généraux, qu'il porte un taux prescrit, et que l'alinéa (a) ne vise que les constructions à usage professionnel, dont l'habitation ne fait pas partie par définition.

Quel que soit le sens retenu, trois garde-fous demeurent. L'article 24(3) subordonne toute allocation à une dépense exclusivement engagée dans la production du revenu brut : une résidence secondaire louée quelques semaines par an n'y satisfait pas. L'article 24(4)(a)(ii) plafonne le total des allocations au montant de la dépense engagée. Et l'article 24(5) reprend l'allocation lors de la cession, en traitant comme revenu brut l'excédent du prix sur la valeur résiduelle, dans la limite des allocations accordées. L'amortissement, s'il est admis, est donc un décalage, pas un gain définitif. Le point se tranche sur pièces, dossier par dossier, et se pose par écrit à l'administration avant la première déclaration plutôt qu'après.

La retenue

Trois taux, et le tri se fait sur la qualité du payeur.

La retenue à la source de l'Income Tax Act, dite tax deduction at source, obéit à deux séries de textes : l'article 111B, qui dit quels paiements y sont soumis, et la sixième annexe, qui dit à quel taux. Sur le loyer, ces deux séries se croisent en trois cases.

Le taux résident n'a pas toujours été de 7,5 %. La loi de finances 2018 avait ramené l'item 3 à un taux unique de 5 %. La loi de finances 2022 a scindé l'item et porté le taux résident à 7,5 %, avec effet au 3 octobre 2022. La consolidation de l'Income Tax Act publiée par la Mauritius Revenue Authority, arrêtée à mai 2026, porte cette rédaction, et la loi de finances 2026 n'a pas modifié l'item 3 : ses seules retouches à la sixième annexe, opérées par son article 7(y), ajoutent deux items nouveaux, sur les prestataires de services informatiques et sur les prestations publicitaires réalisées par voie de plateformes sociales.

Le troisième cas, celui du taux de 5 %, mérite d'être délimité. L'article 111B(g) vise les paiements de location ou d'hébergement faits au propriétaire d'un immeuble ou à son agent, à l'exclusion d'un hôtel, par un tour-opérateur ou une agence de voyage autre qu'un particulier, par une société IRS ou RES ou le prestataire de gestion immobilière qu'elle a désigné, ou par tout autre agent, autre qu'un particulier, exerçant l'activité de prestation de services en matière de location de biens. C'est le circuit de la location gérée. Un bail d'habitation ordinaire conclu directement avec une entreprise locataire relève, lui, de l'article 111B(c) et de son taux de 7,5 %.

Une nouveauté de 2026 doit être signalée. L'article 7(p) de la loi de finances 2026 réécrit l'article 111C(4) et y insère expressément le loyer de l'article 111B(c) : lorsque le bénéficiaire est non résident, la retenue s'opère au taux de la sixième annexe ou au taux prévu par la convention fiscale applicable, le plus faible des deux. En pratique, l'article 6 des conventions de type OCDE laisse au seul Etat de situation le droit d'imposer les revenus immobiliers, sans plafond de retenue : le mécanisme joue donc rarement en matière de loyer, mais il est désormais dans le texte. Le régime conventionnel franco-mauricien est traité par notre page sur les revenus immobiliers dans la convention.

La retenue n'est pas libératoire. Elle s'impute sur l'impôt final, et l'article 111K impose au payeur de délivrer au bénéficiaire, au plus tard le 15 août de chaque année, un état des sommes versées et des montants retenus. C'est cet état qui sert de justificatif d'imputation. Le mécanisme complet, vu du côté de l'entreprise qui retient, est décrit par notre guide sur la retenue à la source mauricienne.

La TVA

Le bail long est hors du champ, la location courte ne l'est pas.

La première annexe du Value Added Tax Act énumère les opérations exonérées. Deux items intéressent directement le bailleur.

L'item 46 exonère « the renting of, or other grant of the right to use, accommodation in a building used predominately as a place of residence of any person and his family », à la condition que la période d'hébergement continue excède 90 jours. La durée est donc constitutive de l'exonération, et non accessoire. L'item 47 exonère, sous réserve de l'item 48, la concession, la cession ou l'abandon de tout intérêt ou droit sur un terrain, ainsi que toute licence d'occuper un terrain.

Il s'ensuit qu'une mise à disposition de courte durée, en dessous du seuil de 90 jours, ne bénéficie pas de l'item 46 et doit être qualifiée pour elle-même, comme une prestation d'hébergement. La question du seuil d'immatriculation, du traitement des commissions de plateforme et de la ligne entre location nue et hébergement avec services se pose alors, et notre page sur la TVA à Maurice en donne le cadre général.

Les échéances

Acomptes trimestriels, déclaration annuelle, pièces à conserver.

Le Current Payment System, prévu au sous-titre B de la partie VIII de l'Income Tax Act, s'applique par l'article 105(1) au revenu d'entreprise de l'article 10(1)(b) et au loyer de l'article 10(1)(c) perçus par un particulier. Il ne s'applique pas au revenu tiré de la culture de la canne à sucre ou du tabac, par l'article 105(2).

L'article 106(1) impose une déclaration trimestrielle électronique à tout particulier qui perçoit un tel revenu et qui avait un revenu imposable l'année précédente. Trois trimestres seulement sont visés : juillet à septembre, octobre à décembre, janvier à mars. Le quatrième est régularisé par la déclaration annuelle. L'article 106(2) écarte cependant l'obligation dans trois cas, dont le principal : un revenu brut relevant de ce système n'ayant pas dépassé quatre millions de roupies l'année précédente. La dispense couvre donc la très grande majorité des bailleurs particuliers. L'article 110 sanctionne le paiement tardif d'une pénalité de 2,5 % du montant impayé.

La déclaration annuelle, elle, ne se laisse pas contourner. L'article 112(1) l'impose notamment à toute personne qui, au cours de l'année de revenu, a perçu un revenu net total supérieur à 500 000 roupies, seuil porté à ce niveau par la loi de finances 2025 avec effet à l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2025, mais aussi, par son alinéa (a)(iv), à toute personne dont un revenu a fait l'objet d'une retenue au titre de l'article 111C. Ce second cas ne comporte aucun seuil : un bailleur dont le loyer a subi une retenue est tenu de déclarer, même si son revenu reste sous le seuil général. Le dépôt est électronique et intervient au plus tard le 15 octobre suivant la fin de l'année de revenu.

Le calendrier d'ensemble et la mécanique de la déclaration sont détaillés dans nos guides sur la déclaration de revenus mauricienne et sur le calendrier fiscal.

Ce qui reste

Les trois erreurs qui coûtent le plus.

La première consiste à traiter la retenue comme un solde. Elle n'est ni libératoire ni définitive : elle s'impute, et son existence déclenche par elle-même l'obligation déclarative de l'article 112(1)(a)(iv). Un bailleur non résident qui s'en tient à la retenue de 10 % laisse un dossier ouvert à Maurice, ce qui pèse le jour de la revente ou de la clôture, sujet traité par notre page sur le quitus fiscal et la clôture de dossier.

La deuxième consiste à déduire au réel sans pièce. L'article 18(1) exige un lien exclusif avec la production du revenu, et l'administration l'apprécie sur factures, contrats et relevés. Un bien occupé une partie de l'année par son propriétaire ne satisfait pas ce critère pour la totalité de ses charges, et la ventilation doit être documentée dès la première année.

La troisième consiste à ignorer la durée du bail. Elle commande à la fois la qualification en TVA, par le seuil de 90 jours de l'item 46 de la première annexe du Value Added Tax Act, et le circuit de retenue applicable, selon que le loyer transite ou non par un agent professionnel de location au sens de l'article 111B(g). Deux baux d'un même appartement, l'un annuel, l'autre saisonnier, ne suivent pas le même régime. Le cadre juridique du contrat lui-même est décrit dans notre guide sur le bail de location à Maurice.