Créer une société immobilière à Maurice : le verrou qu'il faut lever d'abord.

Le verrou

La loi traite l'action comme l'immeuble, et la cascade avec.

Le texte central est le Non-Citizens (Property Restriction) Act, Act 22 de 1975, remanié presque chaque année depuis quinze ans. Sa section 3(1) pose la règle : un non-citoyen qui souhaite détenir, céder, acheter ou acquérir de quelque manière une propriété doit adresser une demande écrite au ministre, qui peut lui délivrer un certificat assorti de conditions.

Tout se joue ensuite sur deux définitions, et elles sont plus larges qu'on ne l'imagine.

La première est celle de « property ». Elle vise l'immeuble mauricien, en pleine propriété comme en bail, mais elle inclut aussi tout droit ou intérêt sur un immeuble, légal ou bénéficiaire, et « any share ». La seconde est celle de « share ». Elle désigne un intérêt, quel que soit son nom, dans une société, un partnership ou une société civile qui détient ou acquiert un immeuble mauricien. Et elle inclut la part d'une société qui compte parmi ses actifs une participation dans une autre société, elle-même détenant des parts dans une filiale, et ainsi de suite : le texte écrit noir sur blanc « any successive subsidiary company », « any successive partnership ». La loi remonte donc les chaînes de participation aussi loin qu'elles vont.

La troisième définition est celle qui surprend le plus les dirigeants francophones. Est un non-citoyen, au sens de ce texte, toute association ou groupement de personnes, constitué en société ou non, qui n'est pas domicilié à Maurice, ou qui, n'étant pas coté à la Bourse de Maurice ni admis sur un second marché, compte un seul actionnaire qui n'est pas citoyen mauricien. Il n'y a ni seuil de détention ni notion de contrôle. Une société de droit mauricien, immatriculée au CBRD, avec un dirigeant résident, est un non-citoyen dès lors qu'un Français figure à son registre des actionnaires. Le texte ajoute au même rang le trust intervenant dans une opération visée par la section 22 du Trusts Act, et la fondation dont le fondateur, le bénéficiaire effectif ou un bénéficiaire n'est pas citoyen mauricien.

La sanction

Nullité de l'acte, saisie par le Curateur, vente forcée.

La section 5 ne prévoit pas de sanction graduée. Un accord conclu en contravention de la section 3, ou d'une condition posée dans un certificat, est nul. Lorsqu'une propriété est détenue, cédée, achetée, transférée ou acquise en contravention, le Curateur prend sans délai possession du bien et le fait vendre conformément à la Sale of Immovable Property Act. L'acquéreur à cette vente, s'il n'est pas lui-même un non-citoyen, obtient un titre valable. Le produit net revient au non-citoyen après déduction de toutes les charges : il conserve donc une valeur, mais celle d'une vente forcée. S'y ajoute une infraction pénale, punie d'une amende et d'un emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an.

Le verrou opère aussi en amont, chez le notaire. La Registration Duty Act interdit d'enregistrer tout document conférant un droit ou un intérêt sur un immeuble à un non-citoyen s'il ne contient pas le certificat prévu à la section 3(2). Elle impose en outre, pour toute cession d'actions d'une société détenant de l'immobilier, une déclaration sur la nationalité de l'acquéreur et du vendeur et une copie certifiée du certificat. Le contrôle n'est donc pas théorique : il est intégré à la chaîne de l'enregistrement.

Deux dispositions moins connues méritent d'être signalées. La section 3(1A) permet une régularisation après coup : le ministre peut donner son accord si le non-citoyen le demande par écrit et s'il est convaincu de ses qualités et de ce que l'omission résultait d'une erreur ou d'un oubli ; l'acte d'approbation doit ensuite être déposé auprès du Conservateur des hypothèques. Et la section 3(3B) interdit de liquider une « qualified entity », c'est-à-dire une entité propriétaire dont un non-citoyen contrôle directement ou indirectement tous les intérêts dans le bien, sans autorisation expresse du ministre. On ne peut donc pas défaire discrètement une structure devenue gênante.

Les voies ouvertes

Ce qu'une société peut faire sans certificat, et avec.

La section 3(3) énumère les cas où le certificat n'est pas exigé. Le tableau ci-dessous reprend les voies qui concernent un projet mené par société, telles qu'elles figurent au texte consolidé en août 2026.

Trois lectures s'imposent. D'abord, la voie du bail de trente ans est la seule qui donne à une société étrangère un droit long sans passer par le ministre : c'est souvent la bonne réponse pour un site d'exploitation. Ensuite, la voie professionnelle de la section 3(3)(c)(iv) est distincte de toutes les voies résidentielles ; on ne loge pas un dirigeant dans un immeuble acquis à ce titre. Enfin, la voie du titulaire de permis est ouverte à la personne physique, pas à la société, elle est limitée à un seul bien, elle exclut le résident dont le statut découle d'un permis de dépendant, et elle exclut les biens sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques ainsi que les terrains excédant 0,5276 hectare. Le rapport entre achat immobilier et titre de séjour est traité séparément dans notre page sur la résidence par investissement immobilier, et il ne se confond pas avec les seuils ci-dessus.

Une remarque de structure, pour finir. La société qui portera le bien reste une société ordinaire : ses obligations de gouvernance, de registre des bénéficiaires effectifs et de dépôt annuel sont celles décrites dans notre page sur la société domestique et dans notre fiche sur le registre des bénéficiaires effectifs. Le Non-Citizens Act se superpose, il ne remplace rien.

Trois metiers

Détenir, promouvoir, vendre : trois régimes distincts.

Le mot « immobilier » recouvre trois activités que le droit mauricien traite différemment.

Détenir et louer n'est pas une activité réglementée. Une société peut acquérir, par l'une des voies ci-dessus, et donner à bail. Elle a besoin d'une trade licence de la collectivité locale si son activité l'exige, sujet que nous traitons dans notre fiche sur la trade licence, mais d'aucun agrément sectoriel.

Promouvoir, c'est-à-dire monter une opération et la commercialiser, relève depuis peu d'un régime propre. Le Real Estate Agent Authority Act 2020 définit le land promoter comme celui qui sollicite un permis de développement puis met le bien sur le marché une fois ce permis obtenu, et le property developer comme celui qui promeut, planifie et finance le développement, sur ses fonds ou sur ceux d'un tiers. Les deux sont expressément inclus dans la notion d'agent immobilier par la section 2 de la loi.

Vendre pour autrui est la troisième activité, et la plus encadrée. La définition de l'agent immobilier vise, entre autres, la négociation d'une vente, d'un échange, d'un achat ou d'un bail, le fait de procurer des prospects, la gestion immobilière exercée comme consultant ou comme mandataire, le simple fait de se présenter comme exerçant ce métier, et le fait de percevoir un paiement au titre d'une transaction immobilière, directement ou par un salarié. Autrement dit, la gestion locative d'un parc pour le compte de propriétaires y entre.

Le point d'actualité est le suivant, et il contredit à la fois la mémoire collective et les bases de données juridiques. La section 16 du Real Estate Agent Authority Act 2020, qui interdit d'agir comme agent immobilier sans être enregistré auprès de l'Autorité, est restée longtemps hors vigueur : la proclamation de 2020 n'avait mis en application que le socle institutionnel de la loi. La Real Estate Agent Authority indique avoir ouvert le 1er août 2026 la première phase d'enregistrement obligatoire, visant les agents immobiliers, les promoteurs fonciers et les promoteurs immobiliers. Les consolidations publiques du texte portent encore, elles, la mention selon laquelle la section 16 n'est pas en vigueur : c'est un piège de source classique, et il vaut d'être vérifié plutôt que présumé.

Les conditions d'enregistrement méritent d'être connues avant de recruter. Une personne physique doit avoir 21 ans et détenir un diplôme en immobilier, ou justifier d'au moins cinq ans d'expérience dans les transactions immobilières. Une société ne peut être enregistrée que si elle est immatriculée sous le Companies Act et si au moins un de ses administrateurs est lui-même enregistré comme agent immobilier. Une société civile ou un partnership doivent compter au moins un membre, associé ou administrateur enregistré. Les causes d'exclusion sont classiques et fermes : condamnation pour infraction financière, figuration sur une liste de sanctions des Nations unies, condamnation pour fraude ou malhonnêteté dans les dix ans, faillite personnelle.

Dernier point souvent ignoré : l'agent immobilier figure à la Part I de la Tenth Schedule du VAT Act, sous l'intitulé « estate agent ». Il doit donc s'immatriculer à la TVA quel que soit son chiffre d'affaires, sans bénéficier du seuil de droit commun décrit dans notre page sur la TVA à Maurice.

Les loyers

Ce que la société paie réellement sur ses recettes.

Le revenu locatif est un revenu comme un autre. La section 10(1)(c) de l'Income Tax Act inclut dans le revenu brut les loyers, redevances et autres revenus tirés d'un bien. Une société est imposée dessus au taux de droit commun de 15 %, fixé par la Part IV de la First Schedule. Aucune exemption partielle ne vise les revenus locatifs : les listes de la Second Schedule sont limitatives et ne les mentionnent pas. Le CCR Levy de 2 % du revenu imposable s'ajoute lorsque le chiffre d'affaires dépasse 50 millions de roupies.

Deux mécanismes pèsent ensuite sur la trésorerie plus que sur l'impôt.

Le premier est la retenue à la source. Le locataire professionnel qui verse un loyer retient et reverse à la MRA une fraction du montant brut, plus élevée lorsque le bailleur est non résident. Les taux et les exclusions figurent dans notre fiche sur le TDS : la retenue n'est pas un impôt supplémentaire, elle est imputable, mais elle décale l'encaissement d'une part significative du loyer jusqu'à la liquidation annuelle.

Le second est la TVA, à l'envers. La First Schedule du VAT Act exonère la concession, la cession ou l'abandon de tout droit sur un terrain ou de toute licence d'occupation, ainsi que la location d'un logement pour une durée continue supérieure à 90 jours. Une société bailleresse réalise donc, pour l'essentiel, des opérations exonérées. La conséquence est mécanique et coûteuse : elle ne peut pas déduire la TVA supportée sur la construction, les travaux, les honoraires et l'entretien. Ce point change parfois l'équation d'un projet neuf, et il se traite au moment du montage, pas à la première déclaration. Symétriquement, la location de courte durée reste dans le champ de la taxe, tout comme la vente d'un immeuble non résidentiel par un promoteur assujetti à un acquéreur assujetti, que le texte exclut expressément de l'exonération.

La sortie

Pas d'impôt sur les plus-values, mais deux taxes de transfert.

Maurice ne connaît pas d'impôt général sur les plus-values, et cela vaut pour l'immobilier détenu en patrimoine. Ce qui existe, ce sont deux prélèvements au moment de la mutation, et ils se cumulent.

Trois précisions, toutes vérifiées au texte.

D'abord, céder les titres plutôt que le bien ne fait pas disparaître la taxe. La Land (Duties and Taxes) Act inclut dans la notion d'acte de transfert la cession, ou les cessions successives, d'actions d'une société détenant un immeuble, ou détenant des parts d'une autre société ou d'une société successive qui en compte parmi ses actifs, dès lors que l'opération entraîne un changement de contrôle ou une augmentation de la participation du contrôlaire dans les douze mois suivant ce changement. L'émission d'actions nouvelles et le rachat par la société de ses propres titres au-delà d'un certain déplacement du capital sont assimilés à une cession. La mécanique de valorisation, elle, obéit à ses propres règles, décrites dans notre fiche sur le transfert d'actions.

Ensuite, la majoration annoncée pour les non-citoyens a été abrogée avant d'avoir vraiment mordu. Le Finance Act 2025 avait bâti un régime à 10 % pour les actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026 : la section 3(1G) de la Registration Duty Act renvoyait au paragraphe K de la partie I de la première annexe, soit 10 % à la charge de l'acquéreur, et la section 4(9) de la Land (Duties and Taxes) Act renvoyait à la partie III de la septième annexe, soit 10 % à la charge du cédant. Etaient visés le bien résidentiel acquis sous un EDB Property Scheme ou sous la section 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, ainsi que sa revente. Le Finance Act 2026, loi n° 14 de 2026 promulguée le 12 août 2026, a supprimé les trois dispositions : sa section 16(b) abroge la section 3(1G), sa section 16(e)(i) abroge le paragraphe K, sa section 9(a)(i) abroge la section 4(9). Les taux du tableau ci-dessus, 5 % de chaque côté, redeviennent donc la référence. Aucune rétroactivité n'ayant été prévue, les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026 et l'entrée en vigueur de la loi restent pris dans la fenêtre majorée : le point se vérifie acte en main.

Une seule majoration subsiste, et elle est nettement plus étroite. La même loi ajoute une section 4(11) à la Land (Duties and Taxes) Act : un droit additionnel de 10 %, porté par la nouvelle partie IV de la septième annexe, frappe l'acte de transfert à un non-citoyen, sous la section 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, d'un bien résidentiel situé sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques. Il est à la charge du cédant, et il ne s'applique pas lorsqu'un contrat de réservation préliminaire ou une promesse de vente a été dressé et signé devant notaire avant le 19 juin 2026.

Enfin, l'absence d'impôt sur les plus-values ne couvre pas le marchand de biens. La section 10(3)(c) de l'Income Tax Act range dans le revenu d'exploitation les sommes tirées de la vente d'un immeuble ou d'un droit immobilier lorsque le bien a été acquis dans le cadre d'une activité dont l'objet principal est l'acquisition et la vente d'immeubles. La promotion et l'achat-revente répétés sont donc imposés à 15 %, comme n'importe quel bénéfice. C'est la ligne de partage entre patrimoine et négoce, et elle s'apprécie sur les faits.

Le regard francais

Ce que la France continue de voir.

Un dirigeant qui reste résident fiscal français ne s'exonère de rien en logeant un bien mauricien dans une société. La convention fiscale attribue en principe l'imposition des revenus immobiliers à l'Etat où le bien est situé, ce que nous détaillons dans notre page sur les revenus locatifs France-Maurice, mais l'attribution du droit d'imposer n'efface pas les obligations déclaratives françaises et n'empêche pas la prise en compte du revenu pour le calcul du taux.

Deux réflexes de prudence, ensuite. Le premier concerne l'impôt sur la fortune immobilière : le droit interne français atteint le patrimoine immobilier détenu à travers des sociétés, à hauteur de la fraction représentative d'immeubles, et le fait de s'interposer une structure mauricienne ne constitue pas en soi une réponse. Le second concerne les cessions de titres de sociétés dont l'actif est principalement immobilier, régime particulier que nous traitons dans notre page sur les plus-values dans la convention France-Maurice. Dans les deux cas, la bonne séquence est de fixer d'abord sa résidence fiscale, puis de structurer, jamais l'inverse.

Notre approche

La chaîne de détention se dessine avant la promesse.

Chez Basalte, cabinet franco-mauricien installé à Grand Baie, un dossier immobilier commence par un schéma : qui détient quoi, à quel niveau, avec quelle nationalité, et sur quelle voie de la section 3. C'est un exercice d'une heure, et il évite la seule erreur qui ne se répare pas, celle qui conduit à un acte nul et à une vente par le Curateur.

Nous vérifions ensuite les conséquences que personne n'anticipe : la position TVA du bailleur et son incidence sur le coût des travaux, la retenue à la source sur les loyers, l'articulation entre société de détention et holding lorsqu'il y a plusieurs actifs, et le traitement à la sortie, taxe de transfert comprise. Parlez-nous de votre projet : le premier échange est offert, et vous recevez une note écrite sur votre situation avant tout engagement.