Louer son bien français depuis l'île Maurice.

Le point de départ, et tout ce qui vient après.

Que vos loyers français restent imposables en France n'est pas la question. L'article 6 de la convention du 11 décembre 1980 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'Etat où l'immeuble est situé, et le paragraphe 2 du protocole annexé y ajoute les revenus de parts de sociétés possédant ces immeubles. Nous l'avons démontré ailleurs, dans notre guide sur la convention et les revenus locatifs. Cette page part de là et traite la mécanique : celle que l'on découvre au premier avis d'imposition.

Les éléments ci-dessous ont été vérifiés le 16 août 2026 sur le code général des impôts et le livre des procédures fiscales dans leur rédaction en vigueur, sur la documentation publiée par l'administration fiscale et sur le texte consolidé de la convention, protocole compris.

Vingt pour cent par défaut, et la porte de sortie que peu ouvrent.

L'article 197 A du code général des impôts fixe un taux minimum d'imposition pour les non-résidents : 20 % du revenu net imposable de source française jusqu'à 29 579 euros pour les revenus de 2025, 30 % au-delà, ce seuil étant revalorisé chaque année. Le plancher s'applique alors même que le barème progressif, appliqué à vos seuls revenus français, produirait un impôt inférieur.

Le même article ouvre une alternative : demander le taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus, français et étrangers. Trois précisions comptent. La demande ne s'applique jamais d'office : elle se coche sur la déclaration. L'administration ne retient ce taux que s'il vous est effectivement plus favorable, et peut exiger tout document probant sur vos revenus mondiaux, y compris mauriciens. Enfin, le calcul se refait chaque année, parce que la composition de vos revenus bouge : un exercice mauricien exceptionnel peut rendre le taux moyen défavorable l'année suivante.

Une règle moins connue termine le tableau. L'article 164 A pose que les revenus de source française d'un non-résident se déterminent comme ceux d'un résident, mais qu'aucune des charges déductibles du revenu global ne peut être déduite. Une exception a été introduite pour les revenus perçus depuis 2018 : les pensions alimentaires deviennent déductibles pour le calcul du taux moyen, lorsque le contribuable en demande le bénéfice et que ces pensions sont imposables en France sans avoir déjà procuré un avantage à l'étranger. Autrement dit, la déduction est adossée au taux moyen ; sans lui, elle n'existe pas.

Micro-foncier ou réel : un seuil, pas une préférence.

Le régime micro-foncier de l'article 32 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 21 février 2026, reste ouvert au bailleur non résident lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 euros. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges s'applique, et le montant brut se porte directement sur la déclaration 2042, sans annexe. Le 4 du même article permet d'opter pour le régime réel ; l'option engage alors pour trois ans et vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

Le 2 de l'article 32 écarte cependant plusieurs situations, et l'une piège régulièrement les expatriés : le d exclut du micro le contribuable titulaire de parts de sociétés qui donnent en location des immeubles nus, sauf s'il possède par ailleurs au moins un immeuble loué nu en direct. Un couple qui a logé son bien dans une société civile avant de partir sort donc du micro-foncier, sans l'avoir voulu. Nous détaillons ce cas dans notre page sur la SCI et l'expatriation à Maurice.

Au régime réel, la déclaration 2044 récapitule les loyers encaissés et les charges effectivement supportées, et son résultat se reporte sur la 2042. Le déficit foncier obéit au droit commun : imputation sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros posée par l'article 156, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La limite est portée à 21 400 euros lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Pour un non-résident, la portée du mécanisme reste limitée : le revenu global sur lequel s'impute le déficit se réduit à des revenus de source française, souvent inexistants une fois le départ consommé.

Le poste qui pèse, et l'exonération qui ne vous vise pas.

C'est la ligne la plus lourde du dossier, et la plus mal traitée en ligne. Les revenus fonciers de source française d'un non-résident supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit la contribution sociale généralisée à 9,2 %, la contribution au remboursement de la dette sociale à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.

L'exonération introduite au 1er janvier 2019 ne repose pas sur la résidence : elle repose sur l'affiliation. Sont dispensées de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale, et ne supportent plus que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. L'administration apprécie l'affiliation au 31 décembre de l'année de perception, et matérialise la dispense par les cases 8SH et 8SI de la déclaration 2042 C. Maurice n'appartient à aucun de ces ensembles et n'est liée à la France par aucune convention de sécurité sociale : ces cases vous restent fermées, quelle que soit votre couverture santé locale. Le sujet est traité côté mauricien dans notre fiche sur l'assurance santé de l'expatrié.

Une actualité mérite une lecture attentive. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, portant le total à 18,6 %. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières des particuliers restent au taux dérogatoire de 9,2 %, donc à 17,2 %. L'administration retient en revanche le taux relevé pour les revenus de location meublée, imposés en bénéfices industriels et commerciaux. Le seul passage du nu au meublé déplace donc simultanément la catégorie de revenu, le régime déclaratif et le taux social, écart que nous reprenons taux par taux dans notre page sur les prélèvements sociaux du non-résident.

Deux conséquences pratiques, enfin. La fraction déductible de contribution sociale généralisée n'a aucun effet pour vous : l'article 164 A ferme la déduction des charges du revenu global. Et l'ordre de grandeur compte : sur un patrimoine locatif significatif, ce paramètre pèse davantage que tous les arbitrages déclaratifs réunis.

Quand la France exige un intermédiaire, et ce qu'elle fait sinon.

Le représentant fiscal n'est pas une formalité d'entrée : c'est un outil de recouvrement, et il apparaît dans trois situations distinctes.

L'article 164 D du code général des impôts permet à l'administration d'inviter une personne qui possède des biens en France sans y avoir son domicile fiscal à désigner un représentant en France, autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. La dispense légale vise les personnes domiciliées dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative et par une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement. Maurice ne remplit aucune de ces conditions : la convention de 1980 comporte bien un article 27 d'échange de renseignements, réécrit par l'avenant du 23 juin 2011, mais aucun article d'assistance au recouvrement, vérification faite au texte consolidé. La sanction du silence est réelle : l'article L72 du livre des procédures fiscales prévoit la taxation d'office de la personne qui n'a pas satisfait dans les quatre-vingt-dix jours à l'invitation de l'administration.

A la revente, l'obligation change de nature et devient automatique. L'article 244 bis A impose au cédant non résident établi hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen de faire acquitter le prélèvement sur la plus-value sous la responsabilité d'un représentant accrédité, les modalités d'accréditation ayant été refondues par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025. Deux dispenses subsistent : un prix de cession inférieur ou égal à 150 000 euros, apprécié par vendeur, et l'exonération totale acquise par la durée de détention. Le régime de la plus-value elle-même, taux, abattements pour durée de détention et surtaxe, est repris dans notre page sur la plus-value immobilière française du non-résident, et sa lecture conventionnelle dans notre guide sur la convention et les plus-values.

Troisième cas, souvent ignoré : l'article 983 du code général des impôts rend l'article 164 D applicable à l'impôt sur la fortune immobilière, et l'article L72 A du livre des procédures fiscales prévoit la taxation d'office correspondante.

Gérer un bien loué à neuf mille kilomètres.

La distance ne change pas le droit du bail, elle change la charge de preuve et les délais. Quelques points structurent le dossier.

• Le mandat de gestion. Confier la gestion à un professionnel suppose un mandat écrit, l'intermédiaire relevant de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, avec carte professionnelle et garantie financière. Vérifiez que le mandat couvre expressément le contentieux locatif et la représentation en justice : c'est la clause qui manque quand le locataire cesse de payer.
• Le bail. La location nue à usage de résidence principale relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : durée de trois ans pour un bailleur personne physique, préavis de six mois pour donner congé, motifs de congé limités. Un bailleur installé à l'étranger ne dispose d'aucun régime dérogatoire.
• La décence énergétique. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fermé la location des logements classés G au 1er janvier 2025, fermera celle des logements classés F au 1er janvier 2028 et celle des logements classés E au 1er janvier 2034. Les loyers des passoires énergétiques sont par ailleurs gelés depuis août 2022. Un bien laissé en l'état pendant l'expatriation devient invendable en tant que bien loué avant de devenir illouable.
• La déclaration d'occupation. L'article 1418 du code général des impôts oblige tout propriétaire de local d'habitation à déclarer la situation d'occupation via le service en ligne dédié, à chaque changement. L'article 1770 terdecies prévoit une amende de 150 euros par local, dont l'application aux particuliers a été largement différée.
• Les impôts locaux. La taxe foncière reste due sans considération de votre résidence. Si le bien reste à votre disposition entre deux locations, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'y ajoute, et la taxe sur les logements vacants de l'article 232 s'applique dans les communes concernées.

Une remarque sur la banque, enfin : conserver un compte français pour encaisser les loyers et payer les charges simplifie tout, mais un compte détenu à Maurice fait naître une obligation déclarative distincte, traitée dans notre page sur la déclaration 3916.

L'année du bailleur non résident.

Le prélèvement à la source ne disparaît pas avec le départ. Les revenus fonciers ne supportent pas de retenue à la source à proprement parler : ils donnent lieu à des acomptes contemporains, prélevés mensuellement ou trimestriellement sur un compte bancaire, calculés d'après la dernière déclaration et modulables en ligne lorsque la situation change.

Deux réflexes complètent l'agenda. Conservez le certificat de résidence fiscale mauricien de chaque année : depuis l'article 61 de la loi de finances pour 2025, l'administration dispose d'un délai de reprise porté à dix ans lorsqu'elle remet en cause une domiciliation fiscale à l'étranger. Et gardez à l'esprit que Maurice reçoit et transmet des informations bancaires dans le cadre de l'échange automatique, sujet traité dans notre page sur le CRS.

Ce que l'administration mauricienne fait de ces loyers.

La réponse tient en deux phrases, mais elle mérite d'être exacte. Le paragraphe 1, a de l'article 24 de la convention exonère de l'impôt mauricien les revenus imposables en France en vertu de la convention : vos loyers français ne sont donc pas imposés une seconde fois. Le paragraphe 1, c ajoute que l'impôt mauricien est calculé, sur les revenus qui restent imposables à Maurice, aux taux correspondant au total des revenus imposables selon la législation mauricienne. Autrement dit, l'exonération est une exonération, pas une disparition : le revenu reste pris en compte pour déterminer le taux local.

En pratique, l'effet est modeste depuis que le Finance Act 2026 a redessiné le barème mauricien en quatre tranches, à 0 %, 10 %, 20 % puis 35 % au-delà de 12 millions de roupies de revenu imposable, pour l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2026. Il devient significatif pour un résident dont les autres revenus mauriciens approchent le haut du barème. Le mécanisme d'ensemble est décrit dans notre guide sur la fiscalité de l'île Maurice, et le statut qui conditionne tout cela dans notre page sur la résidence fiscale mauricienne.

Un dernier point, technique mais décisif en contrôle : l'exonération suppose que vous soyez un résident de Maurice au sens de l'article 4 de la convention. Le certificat délivré par la Mauritius Revenue Authority est la pièce qui l'établit ; il se demande chaque année, pas une fois pour toutes.

Ce qui coûte cher aux bailleurs partis à Maurice.

• Subir le taux minimum sans jamais tester le taux moyen. L'option se demande, se justifie et se recalcule chaque année. Aucune administration ne la proposera à votre place.
• Croire à l'exonération de contribution sociale généralisée. Elle vise l'affiliation à un régime européen, suisse ou britannique. Une couverture santé mauricienne, même complète, n'y donne aucun droit.
• Meubler le bien pour améliorer le rendement sans refaire le calcul. Le passage aux bénéfices industriels et commerciaux change la catégorie, le régime déclaratif, le taux social et la fiscalité de la revente.
• Laisser une société civile fermer le micro-foncier. Le d du 2 de l'article 32 exclut le détenteur de parts de sociétés louant nu, sauf détention directe d'un autre bien loué nu.
• Ignorer une invitation à désigner un représentant. Quatre-vingt-dix jours de silence suffisent à ouvrir la taxation d'office de l'article L72 du livre des procédures fiscales.
• Découvrir le représentant accrédité chez le notaire. Il se prépare en amont de la vente, pas la veille de la signature.
• Négliger le diagnostic de performance énergétique. Le calendrier de fermeture à la location est déjà écrit jusqu'en 2034, et les travaux se pilotent mal depuis l'hémisphère sud.
• Ne pas conserver ses certificats de résidence. Le délai de reprise décennal en cas de contestation de la domiciliation change la durée pendant laquelle vous devez pouvoir prouver.

Les questions de transmission de ce patrimoine, de donation aux enfants ou d'effet du régime matrimonial ne sont pas traitées ici : elles obéissent à d'autres règles, exposées dans nos pages sur la succession à l'île Maurice et sur l'héritier non résident. Pour le reste, nous reprenons vos baux, vos avis d'imposition et votre calendrier, et nous les formalisons dans une note écrite. Le premier échange est offert.