L'impôt sur la fortune immobilière quand on vit à Maurice.

Un impôt qui rétrécit sans disparaître.

Quitter la France ne fait pas sortir un patrimoine immobilier français de l'impôt sur la fortune immobilière : cela en réduit l'assiette aux biens situés en France. Le seuil, le barème et la mécanique de calcul, eux, restent ceux du droit commun.

Les éléments ci-dessous ont été vérifiés le 16 août 2026 sur les articles 964 à 983 du code général des impôts dans leur rédaction en vigueur, sur la documentation de l'administration fiscale et sur le texte consolidé de la convention du 11 décembre 1980, protocole compris. Le barème n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2026 : le projet de transformation en impôt sur la fortune improductive, adopté en cours de navette, n'a pas été retenu dans le texte définitif.

L'article 964 arrête l'assiette aux frontières françaises.

L'article 964 distingue deux catégories de redevables. Les personnes physiques domiciliées fiscalement en France sont imposables sur les actifs de l'article 965 situés en France comme hors de France. Les personnes domiciliées hors de France ne le sont qu'à raison des biens et droits immobiliers situés en France et des parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens. Le seuil de 1 300 000 euros de valeur nette au 1er janvier s'applique dans les deux cas.

La conséquence est franche. Une villa à Tamarin, un terrain à Grand Baie, un portefeuille de titres mauriciens, un contrat d'assurance-vie : rien de tout cela n'entre dans l'assiette française. La condition préalable est évidemment d'être effectivement domicilié hors de France au sens de l'article 4 B, question traitée dans notre page sur la résidence fiscale mauricienne et, en cas de contestation, dans notre guide sur le conflit de résidence France-Maurice.

Une précision utile en sens inverse : l'article 980 permet d'imputer sur l'impôt français celui acquitté hors de France sur les biens étrangers, dans la limite de l'impôt français afférent à ces biens. Pour un résident de Maurice, ce mécanisme reste sans objet à double titre : ses biens étrangers ne sont pas dans l'assiette, et Maurice ne prélève aucun impôt sur la fortune.

Les parts de sociétés, à hauteur de leur fraction immobilière.

L'article 965 range dans l'assiette les parts ou actions de sociétés et organismes, établis en France ou hors de France, pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Le calcul s'opère par un coefficient : rapport entre la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société. La chaîne se remonte, société par société.

Deux exclusions existent, et aucune ne bénéficie à une société civile de détention. La première écarte les parts de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le redevable détient, seul ou avec son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote. Elle suppose une activité opérationnelle : une société qui se borne à détenir et louer un immeuble n'en relève pas. La seconde écarte les immeubles affectés à l'activité opérationnelle de la société qui les détient, ce qui ne concerne pas davantage la détention patrimoniale.

Le démembrement obéit à sa propre règle : l'article 968 impose en principe l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété, sauf dans les cas de démembrement énumérés par le texte, où l'imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669. Le montage de démembrement décidé la veille d'un départ ne produit donc pas l'effet attendu. Le sort complet des parts de société civile est traité dans notre page sur la SCI et l'expatriation à Maurice.

Ce qui se déduit, et les verrous que le non-résident rencontre le premier.

L'article 974 pose une règle simple et trois séries de limites. Sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, contractées par un membre du foyer et effectivement supportées par lui, afférentes à des actifs imposables. Le mot qui compte est afférentes.

Pour un non-résident, ce mot referme immédiatement la porte sur l'essentiel de son endettement réel. Les actifs imposables se limitent à ses biens français : le prêt qui finance sa maison mauricienne, le crédit consenti par une banque locale, la dette contractée pour un projet mauricien ne trouvent aucun actif taxable auquel se rattacher. Un contribuable très endetté peut ainsi être redevable sur une assiette brute presque intacte.

Viennent ensuite les exclusions de droit commun, qui frappent les dettes selon la qualité du créancier : ne sont pas déductibles, sauf preuve de conditions normales, les dettes contractées auprès du redevable ou de son foyer, auprès de son groupe familial ou auprès d'une société qu'il contrôle. Puis la règle des prêts remboursables in fine : la dette n'est retenue chaque année qu'à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'un vingtième par année écoulée depuis son versement, ce qui revient à lui imposer un amortissement fictif sur vingt ans. Enfin, le plafonnement du IV : lorsque la valeur du patrimoine taxable excède 5 millions d'euros et que les dettes admises en déduction dépassent 60 % de cette valeur, l'excédent n'est déductible qu'à hauteur de la moitié, sauf à établir que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Un dernier étage vise la détention par société. L'article 973 neutralise, pour la valorisation des parts, certaines dettes contractées par la société elle-même, notamment auprès du redevable ou de son groupe familial pour acquérir un actif imposable, et applique aux emprunts in fine souscrits par la société le même amortissement fictif. Le compte courant d'associé n'est donc pas un instrument de réduction d'assiette.

Seuil, tranches, décote, et le plafonnement auquel vous n'avez pas droit.

Une fois l'assiette nette établie, le calcul est mécanique. Le seuil d'entrée est fixé à 1 300 000 euros, mais le barème de l'article 977 se déclenche dès la tranche ouverte au-delà de 800 000 euros : franchir le seuil rend donc taxable une fraction du patrimoine située en dessous de lui.

Deux correctifs existent. Le second alinéa de l'article 977 accorde une décote aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, égale à 17 500 euros diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable : elle lisse l'effet de seuil. L'article 978 permet d'imputer 75 % des versements effectués au profit de certains organismes d'intérêt général, dans la limite annuelle de 50 000 euros.

Le troisième correctif, lui, vous est fermé. L'article 979 institue un plafonnement qui réduit l'impôt lorsque le total de l'impôt sur la fortune immobilière et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente excède 75 % de ces revenus. Le texte le réserve au redevable ayant son domicile fiscal en France. Un résident de Maurice en est exclu par la lettre même de l'article, quelle que soit la disproportion entre son impôt français et ses revenus. C'est la différence la plus lourde entre un redevable resté en France et un redevable parti, à patrimoine français identique.

Pourquoi la résidence principale ne vous sert à rien.

Le deuxième alinéa du I de l'article 973 prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, un seul immeuble pouvant en bénéficier. L'abattement est automatique et ne suppose aucune démarche.

Pour un résident de Maurice, il ne produit aucun effet, pour une raison de logique et non de sanction : sa résidence principale est mauricienne, donc hors de l'assiette française, et le bien français qu'il conserve n'est pas sa résidence principale. Réclamer l'abattement sur un logement français vide ou loué n'a aucun fondement, et le réclamer sur la maison mauricienne reviendrait à demander un abattement sur un bien qui n'est pas imposé.

Une seconde limite achève de cerner le dispositif, et celle-ci vaut pour tout le monde : l'abattement ne s'applique pas à des parts de société civile, même lorsque l'immeuble détenu par la société sert effectivement de résidence principale au redevable. Loger sa résidence principale dans une société est neutre pour l'impôt sur le revenu et coûteux à l'impôt sur la fortune immobilière.

Le constituant reste redevable, et les termes du trust n'y changent rien.

L'article 970 comprend les biens et droits immobiliers, ainsi que les parts et actions représentatives de tels biens, placés dans un trust au sens de l'article 792-0 bis, dans le patrimoine du constituant ou dans celui du bénéficiaire réputé constituant, pour leur valeur vénale nette au 1er janvier.

La portée de cette règle est plus large qu'on ne le croit. L'administration en tire que l'assiette est indépendante du contenu de l'acte de trust, et donc de sa nature : révocable ou irrévocable, discrétionnaire ou non, doté ou non de la personnalité juridique. Autrement dit, les deux caractéristiques que les praticiens présentent d'ordinaire comme protectrices sont sans effet sur le rattachement. Le Conseil constitutionnel a jugé, à propos du dispositif équivalent applicable à l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, que la présomption n'était pas irréfragable : le constituant peut établir que ses droits dans le trust ne lui confèrent aucune capacité contributive. Mais la décision précise que cette preuve ne peut résulter du seul caractère irrévocable du trust et du seul pouvoir discrétionnaire de son administrateur. La démonstration exige un dépouillement réel, apprécié au cas par cas. Cette rigueur n'est pas propre à l'impôt sur la fortune immobilière : le régime déclaratif, le prélèvement annuel et le tarif de transmission que la France applique aux trusts depuis 2011 sont exposés dans notre page sur le trust mauricien vu de France.

Deux catégories de trusts échappent au dispositif : les trusts irrévocables dont les bénéficiaires exclusifs relèvent des organismes d'intérêt général visés par l'article 795, et les trusts de retraite d'entreprise, sous condition tenant à l'administrateur et à la coopération fiscale de son Etat. Ces exceptions sont étroites et ne couvrent aucun schéma patrimonial familial.

La sanction du silence, enfin, est autonome : l'article 990 J institue un prélèvement sui generis sur les biens immobiliers placés dans un trust qui n'ont pas été régulièrement déclarés, au tarif le plus élevé du barème. Pour un constituant non résident, l'assiette de ce prélèvement se limite, comme celle de l'impôt lui-même, aux immeubles français. Le régime mauricien du trust, qui obéit à une logique entièrement différente, est exposé dans notre fiche sur le trust à l'île Maurice.

Ce que dit l'article 23, ce que le protocole ajoute, et ce que le texte ne prévoit pas.

La convention traite bien la fortune, et son titre le dit. Son article 23 organise la répartition en quatre paragraphes : la fortune constituée de biens immobiliers visés à l'article 6 est imposable dans l'Etat de situation, celle constituée de biens mobiliers d'un établissement stable ou d'une base fixe l'est dans l'Etat où ils se trouvent, les navires et aéronefs exploités en trafic international relèvent de l'Etat du siège de direction effective, et tous les autres éléments de fortune ne sont imposables que dans l'Etat de résidence.

Le paragraphe 7 du protocole complète le dispositif exactement comme le paragraphe 2 le fait pour les revenus : les éléments de fortune constitués par des actions, parts ou participations dans une société possédant des biens immobiliers situés dans un Etat, soumis selon la législation de cet Etat au même régime fiscal que les biens immobiliers, sont imposables dans cet Etat. La détention par société ne déplace donc rien, ni au regard du droit interne, ni au regard de la convention. Ce mécanisme est développé dans notre guide sur la convention et les revenus locatifs.

Deux observations, vérifiées au texte, méritent d'être posées telles quelles. D'abord, l'article 2 énumère, pour la France, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, et rien d'autre : la France n'avait aucun impôt sur la fortune le 11 décembre 1980. C'est la clause d'extension du paragraphe 4, qui vise les impôts de nature identique ou analogue établis après la signature, qui rattache au texte l'impôt de solidarité sur la fortune puis l'impôt sur la fortune immobilière. L'avenant de 2011 n'a pas modifié cette liste. Ensuite, l'article 24, consacré à l'élimination des doubles impositions, ne traite que des revenus : il ne comporte aucune clause relative à la fortune, dans aucun de ses deux paragraphes. L'absence est sans conséquence pratique, Maurice n'imposant pas la fortune, mais elle explique qu'aucun crédit d'impôt conventionnel ne vienne jamais au secours d'un redevable.

Formulaire, service, représentant et contrôle.

L'impôt sur la fortune immobilière est déclaratif et spontané : aucune administration ne vous avertira du franchissement du seuil.

La déclaration prend la forme du formulaire 2042-IFI, annexé à la déclaration de revenus, complété le cas échéant de ses annexes pour le détail des biens, des sociétés et des dettes. Un résident de Maurice le dépose auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, à Noisy-le-Grand, dans le même calendrier que sa déclaration de revenus, la zone 1 des non-résidents ayant pour échéance en ligne le 21 mai en 2026. Un non-résident sans aucun revenu de source française reste tenu de déposer une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière s'il franchit le seuil.

Deux règles de procédure méritent d'être connues avant de les subir. L'article 983 rend applicable à cet impôt l'article 164 D, qui permet à l'administration d'inviter le redevable à désigner un représentant en France ; l'article L72 A du livre des procédures fiscales prévoit la taxation d'office de celui qui n'a pas satisfait à cette invitation dans les quatre-vingt-dix jours. Et depuis l'article 61 de la loi de finances pour 2025, l'administration dispose d'un délai de reprise porté à dix ans lorsqu'elle remet en cause une domiciliation fiscale à l'étranger : la durée pendant laquelle vous devez pouvoir prouver votre installation mauricienne a changé d'échelle. Conservez les certificats de résidence fiscale annuels.

Ce qui fait basculer un dossier.

• Estimer son patrimoine au doigt mouillé. L'assiette se compose de valeurs vénales au 1er janvier, pas de prix d'achat ni d'estimations d'agence.
• Croire qu'une société sort le bien de l'assiette. L'article 965 remonte les chaînes de détention, et le protocole confirme la solution au plan conventionnel.
• Compter sur l'exclusion des participations inférieures à 10 %. Elle est réservée aux sociétés opérationnelles et ne joue jamais pour une société civile de détention.
• Déduire un emprunt mauricien. Seules les dettes afférentes aux actifs imposables se déduisent, et les actifs imposables d'un non-résident sont français.
• Oublier l'amortissement fictif des prêts in fine. Un vingtième par année écoulée réduit la dette déductible même si rien n'a été remboursé.
• Espérer le plafonnement à 75 % des revenus. L'article 979 le réserve aux redevables domiciliés en France.
• Réclamer l'abattement de 30 %. Il vise la résidence principale du propriétaire, détenue en direct, et ne s'applique pas aux parts de société.
• Penser qu'un trust irrévocable et discrétionnaire suffit. Le texte rattache les biens au constituant et la jurisprudence constitutionnelle a fermé la voie de la preuve facile.
• Ne pas déclarer parce que rien n'a été demandé. L'impôt est spontané, et le défaut de déclaration ouvre la taxation d'office.

Les conséquences de la détention immobilière au décès, les donations et l'effet du régime matrimonial ne sont pas traités ici : ils obéissent à d'autres textes et sont abordés dans nos pages sur la succession à l'île Maurice et sur l'héritier non résident. Cette page décrit un cadre, pas une stratégie, et ne constitue en aucun cas un conseil en investissement : la construction d'une détention se discute avec un conseil habilité, sur pièces. Nous reprenons vos évaluations, vos emprunts et vos structures de détention, et nous formalisons le calcul dans une note écrite. Le premier échange est offert.