La SCI française quand ses associés vivent à Maurice.

Deux régimes, deux trajectoires.

Une société civile immobilière française n'est pas affectée dans son existence par le départ de ses associés : elle demeure immatriculée en France, soumise au droit français, et l'immeuble qu'elle détient reste imposable en France. Ce qui change, c'est le régime des personnes. Et il diverge fortement selon que la société relève de l'impôt sur le revenu ou a opté pour l'impôt sur les sociétés. Le choix de la structure de détention se pose aussi pour les biens acquis sur place, sujet que nous traitons dans notre page sur l'investisseur immobilier français à Maurice.

Les éléments ci-dessous ont été vérifiés le 16 août 2026 sur le code général des impôts dans sa rédaction en vigueur et sur le texte consolidé de la convention du 11 décembre 1980 modifiée par l'avenant du 23 juin 2011, protocole compris.

La règle que le corps de la convention ne montre pas.

L'article 6 de la convention attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'Etat de situation de l'immeuble. Lu seul, il ne dit rien des parts de société : un lecteur pressé en conclut qu'une SCI fait sortir le revenu du champ de l'article 6 pour le renvoyer à l'article 22, qui réserve les autres revenus à l'Etat de résidence. C'est une erreur, et elle se répète en ligne.

Le protocole annexé, qui fait partie intégrante de la convention, ferme la porte à trois endroits. Son paragraphe 2 dispose que les revenus d'actions, de parts ou de participations dans une société possédant des biens immobiliers situés dans un Etat, qui selon la législation de cet Etat sont soumis au même régime fiscal que les revenus de biens immobiliers, sont imposables dans cet Etat. Son paragraphe 6, a transpose la règle aux gains d'aliénation. Son paragraphe 7 la transpose à la fortune.

La condition tient en une formule : il faut que la législation de l'Etat de situation soumette ces revenus au même régime que les revenus immobiliers. Pour une SCI relevant de l'article 8 du code général des impôts, la réponse française est oui, puisque l'associé déclare des revenus fonciers. Pour une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés, la réponse est non : la distribution est un dividende en droit français, et c'est l'article 10 de la convention qui s'applique. Nous signalons que cette articulation se lit au texte et n'est pas commentée par la doctrine française, qui ne publie pas de commentaire article par article sur la convention mauricienne. Le mécanisme d'ensemble est exposé dans notre guide sur la convention et les revenus locatifs.

La translucidité survit au départ, le régime de l'associé change.

L'article 8 du code général des impôts impose chaque associé sur la part de bénéfice social correspondant à ses droits, qu'elle ait été distribuée ou non. La règle est indifférente à la résidence : un associé installé à Grand Baie déclare sa quote-part comme il la déclarait à Lyon.

Trois conséquences se déclenchent pourtant le jour du départ.

La première est le taux. La quote-part est un revenu de source française au sens de l'article 164 B, imposé au taux minimum de l'article 197 A : 20 % du revenu net imposable jusqu'à 29 579 euros pour les revenus de 2025, 30 % au-delà, sauf demande du taux moyen. Les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux de 17,2 %, sans exonération possible depuis Maurice. Ce taux est celui des revenus fonciers, et il faut désormais le dire ainsi : depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la contribution sociale généralisée est passée à 10,6 % pour les revenus du patrimoine, ce qui porte le total à 18,6 %, mais le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient 9,2 % pour les revenus mentionnés au a du I de l'article L. 136-6, c'est-à-dire précisément les revenus fonciers. La quote-part de résultat d'une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu reste donc à 17,2 %. Le détail de cette mécanique figure dans notre guide sur le fait de louer son bien français depuis Maurice.

La deuxième est la fermeture du micro-foncier. Le d du 2 de l'article 32 exclut du régime le contribuable titulaire de parts de sociétés qui donnent en location des immeubles nus, sauf s'il possède par ailleurs au moins un immeuble loué nu en direct. Un associé qui ne détient plus rien d'autre bascule mécaniquement au régime réel, avec déclaration 2044 à l'appui.

La troisième est déclarative. La société continue de déposer sa déclaration 2072, en ligne, et de répartir le résultat entre associés. La présence d'un associé non résident fait basculer le dossier sur la version complète du formulaire, et impose de renseigner son adresse à l'étranger. Enfin, si le gérant lui-même s'installe à Maurice, la question du lieu de direction effective se pose pour la société, sujet traité dans notre page sur le fait de diriger une société française depuis Maurice. Pour une SCI qui ne détient que des immeubles français, l'enjeu reste limité, l'article 6 attribuant de toute façon l'imposition à la France.

La distribution devient un dividende, et la retenue suit.

L'option pour l'impôt sur les sociétés, prévue par l'article 239 du code général des impôts, change la nature de tout ce qui sort de la société.

Au niveau de la société, le résultat est imposé à 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice puis à 25 %, sous réserve des conditions du taux réduit : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. L'immeuble devient amortissable, ce qui réduit le résultat imposable pendant la détention.

Au niveau de l'associé, la distribution est un dividende. L'article 119 bis, 2 soumet à retenue à la source les produits distribués par une société française à un bénéficiaire dont le domicile est situé hors de France, et l'article 187, dans sa rédaction issue de la loi du 14 février 2025, fixe le taux à 12,8 % lorsque le bénéficiaire effectif est une personne physique, au taux normal de l'impôt sur les sociétés lorsqu'il s'agit d'une personne morale, soit 25 %, et à 75 % vers un Etat ou territoire non coopératif. La retenue est libératoire de l'impôt sur le revenu français, et les prélèvements sociaux ne frappent pas les revenus mobiliers d'un non-résident : ils visent, pour lui, les revenus immobiliers et les plus-values immobilières de source française.

Le point contre-intuitif est conventionnel. L'article 10, paragraphe 2, b de la convention plafonne l'imposition à la source des dividendes à 15 % du montant brut dans les cas autres que la participation de société à société. Ce plafond ne procure aucun avantage : le taux interne français applicable à une personne physique lui est déjà inférieur. La convention n'améliore donc pas la situation ; elle la borne seulement. Le régime d'ensemble des distributions est traité dans notre page sur l'imposition des dividendes entre la France et Maurice.

Deux avertissements complètent le tableau. L'option se révoque jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, faculté ouverte par l'article 50 de la loi de finances pour 2019 et précisée par le décret n° 2019-654 du 27 juin 2019 ; passé ce délai, elle est définitive. Et la revente de l'immeuble par une société à l'impôt sur les sociétés dégage une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée de tous les amortissements pratiqués, sans aucun abattement pour durée de détention. L'économie d'impôt de la détention se rattrape à la sortie.

La SCI qui bascule à l'impôt sur les sociétés sans l'avoir décidé.

L'option n'est pas la seule voie vers l'impôt sur les sociétés. L'article 206, 2 du code général des impôts y assujettit les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale au sens des articles 34 et 35. La location meublée en fait partie, y compris exercée de manière saisonnière.

Le scénario est banal et il est mauricien. Un couple s'installe à Maurice, laisse son appartement parisien vide plusieurs mois, puis le confie à une plateforme de location courte durée pour couvrir les charges. La société civile devient une société civile exerçant une activité commerciale, donc passible de l'impôt sur les sociétés, avec effet rétroactif au premier jour de l'exercice concerné. L'administration admet une tolérance : la société reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Le seuil est vite atteint quand le meublé rapporte davantage que le nu.

Le passage subi est plus coûteux que le passage choisi, parce qu'il emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise et se découvre en général plusieurs exercices après les faits.

L'obligation annuelle que l'on découvre par une mise en demeure.

Les articles 990 D et suivants du code général des impôts instituent une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques, françaises ou étrangères. Une SCI est une entité juridique au sens de ce texte.

L'article 990 E prévoit l'exonération, mais elle est conditionnelle. Les entités ayant leur siège en France, dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat lié à la France par une convention d'assistance administrative en sont exonérées à condition, chaque année, soit de souscrire la déclaration prévue au texte en révélant la situation des immeubles et l'identité de leurs associés, soit de prendre et respecter l'engagement de communiquer ces informations à la première demande de l'administration.

Deux points méritent attention pour une société dont les associés vivent à Maurice. D'abord, la condition n'est pas satisfaite par le simple fait d'être une société française : elle suppose un engagement respecté ou une déclaration déposée, et l'oubli se paie en taxe, pas en pénalité de retard. Ensuite, l'exonération suppose de révéler l'identité de tous les associés, y compris ceux résidant à l'étranger, ce qui alimente précisément l'information que l'administration croisera avec les échanges automatiques de renseignements.

Vendre les parts, et la clause de participation substantielle.

Céder ses parts plutôt que l'immeuble ne fait pas sortir l'opération du champ français.

En droit interne, l'article 244 bis A soumet à prélèvement les plus-values réalisées par des non-résidents lors de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, au taux de 19 % pour une personne physique, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, avec les abattements de droit commun pour durée de détention. La désignation d'un représentant accrédité est requise pour un cédant établi hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, sauf exonération acquise par la durée de détention ou prix de cession inférieur ou égal à 150 000 euros, ce seuil s'appréciant pour des parts de sociétés à prépondérance immobilière à proportion de la valeur vénale des immeubles. La cession des parts elle-même supporte par ailleurs le droit d'enregistrement de 5 % applicable aux participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière. Le régime de la vente directe de l'immeuble, avec ses abattements, sa surtaxe et ses exonérations propres au non-résident, est traité dans notre page sur la plus-value immobilière française du non-résident.

En droit conventionnel, deux règles distinctes se superposent, toutes deux logées dans le protocole. Le paragraphe 6, a attribue à l'Etat de situation les gains d'aliénation de parts d'une société possédant des biens immobiliers, dès lors que cet Etat les soumet au même régime que les gains immobiliers : c'est la règle de prépondérance immobilière. Le paragraphe 6, b ajoute, par dérogation au paragraphe 4 de l'article 13, que les gains d'aliénation d'actions faisant partie d'une participation substantielle dans le capital d'une société résidente d'un Etat sont imposables dans cet Etat, la participation étant substantielle lorsque le cédant, seul ou avec des personnes associées ou apparentées, dispose de titres ouvrant droit à 25 % ou plus des bénéfices. Cette seconde règle ne suppose aucune prépondérance immobilière : elle rattrape la cession de titres d'une société française purement opérationnelle, ce que l'article 13 lu seul laisserait échapper.

Une bonne nouvelle, pour finir, sur le moment du départ : les titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières et non de celui des plus-values sur valeurs mobilières, et sortent à ce titre du champ de l'exit tax de l'article 167 bis. Le sujet est traité dans notre page sur l'exit tax au départ vers Maurice, et le régime complet de la cession dans notre guide sur les plus-values entre la France et Maurice.

Les parts entrent dans l'assiette, sans porte de sortie.

L'article 964 du code général des impôts soumet la personne domiciliée hors de France à l'impôt sur la fortune immobilière à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France et des parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens. Interposer une SCI ne réduit donc pas l'assiette, et le paragraphe 7 du protocole confirme la solution au plan conventionnel.

Trois précisions comptent pour un associé de société civile. L'exclusion des participations inférieures à 10 % du capital et des droits de vote est réservée aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale : elle est fermée à une société civile de pure détention, quel que soit le pourcentage détenu. L'abattement de 30 % applicable à la résidence principale ne joue que pour un immeuble détenu en direct, jamais pour des parts de société. Enfin, l'article 973 neutralise, pour la valorisation des parts, certaines dettes contractées par la société, en particulier auprès de l'associé lui-même ou de son groupe familial pour acquérir un bien imposable : le compte courant d'associé ne fait pas mécaniquement baisser la valeur taxable. Le détail figure dans notre page sur l'IFI et la résidence mauricienne.

La société civile mauricienne n'est pas une SCI française.

Une phrase suffit à poser la différence : la SCI est une société de droit français, immatriculée en France, qui détient un immeuble français, tandis que la société civile mauricienne est une société de droit local, régie par les articles 1832 et suivants du Code civil mauricien, qui n'a la personnalité morale qu'à compter de son enregistrement auprès du registre mauricien et ne dispense en rien un non-citoyen des autorisations exigées pour détenir un bien à Maurice. Les deux véhicules portent un nom voisin et ne se remplacent jamais : notre fiche sur la société civile à l'île Maurice en expose le cadre complet.

Ce que nous voyons revenir dans les dossiers.

• Croire qu'une société met le bien hors du champ français. Le protocole rattache à la France les revenus, les gains et la fortune correspondant aux parts. La société ne déplace rien.
• Opter pour l'impôt sur les sociétés sans regarder la sortie. L'amortissement soulage la détention et alourdit la revente, plus-value calculée sur la valeur nette comptable et privée d'abattement.
• Laisser un meublé requalifier la société. L'article 206, 2 s'applique de plein droit au-delà de la tolérance de 10 % des recettes, et l'effet est rétroactif à l'ouverture de l'exercice.
• Oublier l'obligation liée à la taxe de 3 %. L'exonération se mérite chaque année, par déclaration ou par engagement respecté.
• Compter sur le plafond conventionnel de 15 % sur les dividendes. Il est supérieur au taux interne de 12,8 % applicable à une personne physique : il ne procure aucun gain.
• Croire que le micro-foncier reste ouvert. Le d du 2 de l'article 32 le ferme au seul détenteur de parts de sociétés louant nu.
• Confondre les deux sociétés civiles. Celle du Code civil mauricien relève d'un autre droit, d'un autre registre et d'un autre régime d'autorisation.

Les questions de transmission des parts, de donation à des enfants ou d'effet du régime matrimonial ne relèvent pas de cette page : elles sont traitées dans nos pages sur la succession à l'île Maurice et sur l'héritier non résident. Pour votre société, nous relisons les statuts, le régime fiscal effectif, les comptes courants et les déclarations déposées, et nous formalisons le résultat dans une note écrite. Le premier échange est offert.