Vendre un bien français quand on réside à Maurice.

L'essentiel

Ce que la France prélève, et ce qui peut l'effacer.

Un résident de Maurice qui vend un immeuble situé en France reste imposable en France. La convention du 11 décembre 1980 ne s'y oppose pas : son article 13, paragraphe 1, attribue les gains tirés d'immeubles à l'Etat où ils se situent. Notre guide des plus-values dans la convention détaille ce partage, protocole compris. La question utile n'est donc pas de savoir si la France impose, mais de combien et sous quelles exceptions.

Les éléments ci-dessous sont vérifiés au 17 août 2026 sur les textes en vigueur.

Deux chiffres méritent d'être lus ensemble : 19 % et 17,2 %. Le total nominal de 36,2 % surprend souvent des vendeurs qui avaient retenu de leur installation à Maurice l'idée d'une fiscalité douce. La douceur mauricienne est réelle, mais elle ne franchit pas la frontière : elle joue sur ce que Maurice pourrait imposer, pas sur ce que la France impose déjà.

Le prélèvement

L'article 244 bis A, une assiette calculée comme en France.

L'article 244 bis A du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2024, soumet à un prélèvement les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France. Le taux est de 19 % pour une personne physique.

L'assiette se détermine comme pour un résident. On part du prix de cession, on retranche le prix d'acquisition majoré des frais réels d'acquisition ou d'un forfait, et des dépenses de travaux réelles ou forfaitaires dans les conditions du code. On applique ensuite les abattements pour durée de détention. Il n'y a pas de régime dérogatoire défavorable au non-résident sur la base imposable : la différence de traitement se joue ailleurs, sur les prélèvements sociaux et sur le représentant fiscal.

Le prélèvement est liquidé et payé par le notaire lors de la publication de l'acte, sur l'imprimé 2048-IMM. Pour une personne physique, il libère l'impôt sur le revenu dû à raison de la même plus-value : vous n'aurez pas à la reporter une seconde fois dans une déclaration de revenus française.

Une taxe additionnelle s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 euros. L'article 1609 nonies G, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, la fixe selon un tarif progressif par tranches, de 2 % à 6 %, avec des formules de lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle vise expressément les contribuables non domiciliés en France assujettis au prélèvement de l'article 244 bis A, et ne s'applique pas aux terrains à bâtir.

Les prélèvements sociaux

17,2 %, et une réforme qu'il faut lire de près.

Les prélèvements sociaux frappent la plus-value au taux global de 17,2 %, décomposé en 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Ce total ne dépend pas de votre affiliation à un régime de sécurité sociale mauricien : notre guide des prélèvements sociaux du non-résident explique pourquoi cette affiliation ne produit aucun effet ici.

Ce taux de 17,2 % a failli devenir faux en 2026, et il l'est déjà pour d'autres revenus. La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, en son article 12, a porté à 10,6 % le taux de principe de la contribution sociale généralisée sur les revenus du patrimoine et sur les produits de placement, au I de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale. Mais le IV du même article maintient un taux dérogatoire de 9,2 % pour deux catégories qui nous intéressent directement : les revenus fonciers, et les plus-values mentionnées au 2° du I de l'article L. 136-7, c'est-à-dire précisément celles des articles 150 U à 150 UC. La hausse joue à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 pour les revenus du patrimoine, et à compter du 1er janvier 2026 pour les produits de placement.

L'article L. 136-8 a ensuite été modifié par l'article 65 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont la version en vigueur depuis le 27 juin 2026 porte l'en-tête. Ce second texte n'a rien changé au taux des revenus du capital, et la dérogation à 9,2 % des plus-values des articles 150 U à 150 UC est intacte.

Conséquence pratique, et elle est contre-intuitive : la vente de votre appartement reste à 17,2 %, la location nue de ce même appartement reste à 17,2 %, mais d'autres revenus patrimoniaux de source française passent à 18,6 %. Un contenu antérieur à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 qui présente 17,2 % comme le taux unique des prélèvements sociaux n'est plus exact.

Les abattements

Vingt-deux ans pour l'impôt, trente ans pour le social.

Les deux compteurs courent en parallèle mais ne s'éteignent pas ensemble, et cet écart de huit ans est la première chose à vérifier avant de fixer une date de vente.

Entre la vingt-deuxième et la trentième année, la plus-value n'est donc plus soumise à l'impôt de 19 % mais reste soumise aux prélèvements sociaux, sur une assiette qui se réduit de 9 % par an. C'est la fenêtre où l'on croit à tort ne plus rien devoir. C'est aussi celle où la dispense automatique de représentant fiscal ne joue pas, parce qu'elle suppose une exonération totale, impôt et prélèvements sociaux réunis.

L'exonération du non-résident

Une exonération qui tient à la nationalité, pas à la résidence.

L'article 150 U, II, 2° du code général des impôts exonère la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique non résidente de France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

Lisez la condition de rattachement : elle porte sur la nationalité du cédant, pas sur son pays de résidence. Un Français installé à Maurice reste ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne. Ce régime lui est donc ouvert, alors même qu'il réside dans un Etat tiers. C'est le point que la plupart des vendeurs ignorent, et il fait la différence entre une vente exonérée et une vente taxée.

Trois limites encadrent l'exonération. Elle s'applique dans la limite d'un logement par contribuable. Elle est plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette imposable, la fraction excédentaire restant taxable. Et elle est enfermée dans un calendrier : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Ce délai de dix ans mérite une mise en garde de source. Il résulte de l'article 43 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, qui l'a porté de cinq à dix ans pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019, comme le confirme l'actualité BOFiP ACTU-2019-00094 du 19 avril 2019. Or le commentaire administratif de fond consacré à cette exonération, le BOI-RFPI-PVI-10-40-50, porte toujours la date du 6 juin 2014 et mentionne encore la cinquième année. La loi prime, mais un lecteur pressé de la seule doctrine se croira hors délai alors qu'il ne l'est pas.

L'ancienne résidence principale

L'exonération dont la condition ne se lit pas où on la cherche.

L'exonération classique de la résidence principale, au 1° du II de l'article 150 U, suppose que le logement constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. Une fois installé à Maurice, ce n'est plus le cas, et la tolérance de délai de vente accordée à ceux qui déménagent en France ne comble pas ce vide.

L'article 43 de la loi de finances pour 2019 a créé une exonération propre aux partants, insérée au quatrième alinéa du 1 du I de l'article 244 bis A. Elle écarte le prélèvement pour « la cession de l'immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France », à deux conditions cumulatives : que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert, et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.

La condition qui décide de tout est ailleurs, dans la même phrase, et elle est écrite en creux : le transfert doit avoir eu lieu « dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE », et n'être pas un Etat non coopératif au sens de l'article 238-0 A.

Presque tous les contenus francophones résument cette condition par « dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen ». Le texte ne dit pas cela. Il ouvre une seconde branche à tout Etat cumulant les deux clauses conventionnelles et ne figurant pas sur la liste des Etats non coopératifs. Et l'annexe BOI-ANNX-000508, publiée le 8 octobre 2025, désigne expressément « I et IV bis de l'article 244 bis A du CGI » parmi les dispositifs exigeant une clause d'assistance au recouvrement en complément d'une clause d'échange de renseignements, puis recense les pays disposant de ces clauses. Maurice y figure avec la mention « Oui » sur l'ensemble des colonnes, échange de renseignements comme assistance au recouvrement, et Maurice ne figure pas sur la liste des Etats non coopératifs.

La conclusion est donc moins fermée que le consensus ne le laisse croire. Elle mérite néanmoins d'être maniée avec prudence, pour une raison de fait : la convention franco-mauricienne du 11 décembre 1980 ne comporte aucun article d'assistance au recouvrement, son article 27 ne traitant que de l'échange de renseignements depuis l'avenant du 23 juin 2011. La clause de recouvrement retenue par l'administration ne peut donc venir que d'un instrument multilatéral. Sur un dossier réel, cette exonération se sécurise par écrit auprès du service compétent avant la signature, et non par déduction le jour de l'acte.

Le représentant fiscal

Ce qui vous en dispense, et ce qui ne vous en dispense pas.

Le IV bis de l'article 244 bis A écarte l'obligation de désigner un représentant fiscal « lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen » ayant conclu les deux conventions requises. Cette dispense-là raisonne sur la résidence, et non sur la nationalité. Un Français résidant à Maurice n'en bénéficie pas. Le BOI-RFPI-PVINR-30-20, publié le 22 janvier 2025, en tire la liste effective : Etats membres de l'Union européenne, Islande et Norvège.

Deux dispenses automatiques restent ouvertes, sans démarche préalable. La première joue lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 euros, seuil apprécié par cédant en cas d'indivision. La seconde joue lorsque la plus-value bénéficie d'une exonération totale au regard de l'impôt et des prélèvements sociaux du fait de la durée de détention, quel que soit le prix : c'est-à-dire, en pratique, à partir de trente années de détention et non de vingt-deux.

Hors de ces cas, la désignation d'un représentant accrédité est une formalité préalable à l'acte, à intégrer au rétroplanning de la vente. Elle n'est pas un obstacle, elle est un délai.

D'où vient tout cela

La chaîne de 1976 à aujourd'hui, et le protocole de 1980.

L'exonération du non-résident a une histoire, et cette histoire explique une stipulation du protocole annexé à la convention franco-mauricienne que l'on cite souvent sans l'avoir suivie jusqu'au bout. Le paragraphe 8, a du protocole réserve à la France la faculté de n'accorder qu'à ses seuls nationaux, sans que l'article 25 sur la non-discrimination y fasse obstacle, l'exonération des gains provenant de l'aliénation d'immeubles constituant la résidence en France de Français non domiciliés en France, telle qu'elle était prévue par l'article 6-II de la loi n° 76-660 du 19 juillet 1976. Notre guide du protocole de la convention replace cette réserve parmi les huit paragraphes du texte.

La chaîne de recodification, que le protocole ne donne évidemment pas, s'établit ainsi.

Deux enseignements. Le premier est que la réserve du protocole est devenue en partie sans objet : la France n'a plus réservé cette exonération à ses seuls nationaux depuis 2004, elle l'a étendue à tous les ressortissants de l'Union et de l'Espace économique européen. Le second est plus utile encore : le lien entre l'exonération et la nationalité, qui paraît étrange dans le texte actuel, n'est pas une bizarrerie de rédaction. C'est un vestige de 1976, conservé lorsque le droit européen a imposé d'élargir le cercle sans en changer la logique.

Côté Maurice et calendrier

Ce qui ne se passe pas sur place, et ce qui doit se passer avant.

Côté mauricien, la vente d'un bien français ne déclenche rien. Maurice ne connaît pas d'impôt général sur les plus-values de cession, et la land transfer tax mauricienne ne frappe que la mutation d'un bien situé à Maurice. Il n'y a donc aucune double imposition à éliminer, aucun crédit d'impôt à demander, et aucune ligne à porter dans votre déclaration mauricienne à ce titre. Le seul sujet local est celui du rapatriement des fonds et de la justification de leur origine auprès de votre banque, traité par notre guide sur la justification de la provenance des fonds.

Reste le calendrier, qui est le vrai enjeu du dossier. Il se lit à rebours de la signature.

Avant le départ de France, deux décisions engagent la suite : conserver ou non le bien, et le laisser vacant ou le louer. Une mise en location, même brève et même à titre gratuit, fait tomber l'exonération de l'ancienne résidence principale, qui exige une absence de mise à disposition de tiers. Nos guides sur les formalités fiscales de l'année du départ et sur la location d'un bien français depuis Maurice traitent ces deux branches.

Dans l'année qui suit le départ, la fenêtre de l'exonération de l'ancienne résidence principale reste ouverte, mais elle se referme le 31 décembre de l'année suivant le transfert. Passé ce terme, il ne reste que l'exonération de l'article 150 U, II, 2°, avec son plafond de 150 000 euros, son unique logement et son horizon de dix ans depuis le départ.

Enfin, si le bien est détenu par une société civile, le raisonnement change de terrain et se déplace vers la prépondérance immobilière et le paragraphe 6, a du protocole : c'est l'objet de notre guide sur la société civile immobilière et l'expatriation à Maurice. Et si la vente s'inscrit dans un patrimoine immobilier français plus large, elle interagit avec l'impôt sur la fortune immobilière, dont l'assiette se réduit d'autant l'année suivante.

Une dernière remarque de méthode. Les deux exonérations ne se cumulent pas sur le même bien, et elles ne se choisissent pas au dernier moment : l'une se perd en louant, l'autre se perd en attendant. La seule décision qui les préserve toutes les deux se prend avant de quitter la France, pas devant le notaire.