L'investisseur immobilier français face au marché mauricien.

La chronologie

L'ordre réel d'une acquisition, et ce qui se décide quand.

Une acquisition mauricienne par un non-citoyen n'est pas une vente immobilière ordinaire à laquelle on ajouterait une formalité. Le régime d'acquisition se choisit avant la promesse, parce qu'il commande à la fois l'autorisation, le séjour et le marché de revente. Le tableau ci-dessous place chaque décision à son moment.

Deux portes

Sous programme ou hors programme : la différence n'est pas de degré.

Le Non-Citizens (Property Restriction) Act pose un principe simple : un non-citoyen ne peut pas acquérir d'immeuble à Maurice sans autorisation. Tout le marché ouvert aux étrangers tient dans les exceptions de ce texte, et elles se rangent en deux familles qui n'ont pas la même nature juridique.

La première famille est celle des programmes agréés. L'acquisition sous un régime immobilier reconnu vaut dispense : l'acquéreur n'a pas à convaincre une autorité de le laisser acheter, il achète dans un cadre déjà autorisé, dont le promoteur porte les obligations. Le prix, le circuit de paiement, la revente et parfois la gestion locative y sont encadrés. Les régimes eux-mêmes, leurs obligations et leurs seuils sont décrits dans nos guides du Property Development Scheme et du Smart City Scheme.

La seconde famille est celle de l'acquisition hors programme, sur le marché ordinaire. Elle ne procède d'aucune dispense automatique : elle suppose une autorisation, délivrée au cas par cas, assortie des conditions que l'autorité détermine, et qu'elle n'est jamais tenue d'accorder. Le circuit, les pièces exigées, les surfaces exclues et les délais réels sont détaillés dans notre guide pour acheter un bien immobilier en tant qu'étranger à Maurice, et pour les terrains dans notre page consacrée à l'achat d'un terrain à l'île Maurice.

La conséquence pratique est plus importante que la nuance juridique. Sous programme, l'acquéreur achète un produit encadré, avec un marché de revente étroit mais organisé. Hors programme, il achète un bien ordinaire, avec un marché de revente plus large mais un aléa administratif à l'entrée. Aucune des deux voies n'est meilleure en soi ; elles répondent à deux objectifs différents.

Un point mérite d'être signalé à ceux qui envisagent d'acheter par l'intermédiaire d'une structure : la loi traite la part de société comme l'immeuble lui-même, et la chaîne de détention est suivie de filiale en filiale. Le sujet est traité dans notre page sur la société immobilière à Maurice.

Le sejour

Ce que l'achat ouvre, et ce qu'il n'ouvre jamais.

C'est ici que se concentrent les malentendus, parce que deux seuils différents circulent sous le même mot.

Le seuil d'acquisition est celui qui autorise à acheter. Il varie selon la voie retenue et n'a, en lui-même, aucun effet sur le séjour.

Le seuil de séjour est fixé par la loi sur l'immigration, dans sa version de 2022, et il est unique. Ouvrent un permis de résidence : l'achat d'un bien sous l'un des régimes immobiliers reconnus, l'achat conjoint lorsque la contribution personnelle atteint le même montant, et l'acquisition d'un appartement à usage de résidence dans un immeuble d'au moins deux étages sur rez-de-chaussée. Dans les trois cas, le prix ne doit pas être inférieur à 375 000 dollars des Etats-Unis, converti au cours vendeur en vigueur au moment de la signature.

Cette liste est fermée, et c'est le point décisif de cette page : l'acquisition hors programme n'y figure pas. Autorisée, elle permet d'acheter ; elle n'ouvre aucun titre de séjour, quel que soit le prix payé. Un investisseur qui vise le séjour n'a donc pas le choix de la porte.

Ce que le permis emporte pour la famille, sa durée, son extinction et ce qu'il ne donne pas en matière de résidence permanente sont traités dans notre page sur la résidence par investissement immobilier à Maurice. Et pour ceux qui hésitent avec l'autre voie d'installation, notre comparatif permis retraité ou investissement immobilier met les deux engagements en regard.

Reste la précision qui vaut pour toutes les configurations : un permis autorise à séjourner, il ne fait pas de vous un résident fiscal. Celle-ci s'apprécie sur des critères propres, exposés dans notre page sur la résidence fiscale à l'île Maurice.

Les loyers

Ce que Maurice prélève réellement sur un loyer mauricien.

Le loyer d'un immeuble situé à Maurice est un revenu de source mauricienne. L'Income Tax Act 1995 range parmi les revenus bruts d'une personne physique les loyers, redevances et autres revenus tirés d'un bien. Ce revenu est imposable à Maurice que le propriétaire y réside ou non, et il échappe par nature à la logique du rapatriement qui gouverne les revenus de source étrangère.

Les charges déductibles. La règle générale est celle de la dépense exclusivement engagée dans la production du revenu ; le texte ajoute expressément les réparations de locaux, les loyers versés, ainsi que les taxes et impositions autres que l'impôt sur le revenu. Les intérêts d'emprunt relèvent d'une disposition propre. En revanche, la liste des immobilisations ouvrant droit à l'allocation annuelle vise des locaux industriels, des cliniques, des commerces, des bureaux, des restaurants et des lieux de spectacle : les locaux d'habitation n'y sont pas nommés, et l'amortissement d'un immeuble résidentiel de rapport ne se présume donc pas. Ce point se tranche sur pièces, immeuble par immeuble.

La retenue à la source. Elle dépend de la qualité du payeur, et deux dispositifs distincts coexistent.

• Lorsque le loyer est payé par une personne autre qu'un particulier, une retenue est opérée sur le loyer. Dans la sixième annexe de l'Income Tax Act consolidée à mai 2026, elle est de 7,5 pour cent lorsque le bénéficiaire est résident et de 10 pour cent lorsqu'il ne l'est pas ; le taux applicable à un non-résident est plafonné par la convention lorsque celle-ci est plus favorable. La retenue n'est pas opérée lorsque son montant est inférieur à 500 roupies, et le bénéficiaire peut opter pour qu'elle soit libératoire.
• Lorsque le versement est fait au propriétaire ou à son mandataire par un voyagiste, par la société d'un programme immobilier agréé, par le gestionnaire qu'elle a désigné, ou par tout autre agent professionnel de la location, une retenue distincte de 5 pour cent s'applique. C'est exactement la situation d'un bien placé en gestion locative dirigée dans un programme agréé.

Un particulier qui loue directement à un autre particulier n'entraîne aucune retenue. L'impôt se règle alors par la déclaration annuelle, déposée au plus tard le 15 octobre pour l'année de revenus close le 30 juin, et par les acomptes trimestriels dus au-delà du seuil de chiffre d'affaires. Le mécanisme général est décrit dans nos pages sur la retenue à la source à Maurice et sur la déclaration de revenus à l'île Maurice.

Le taux. Il dépend de votre propre résidence, et c'est la distinction que les brochures escamotent. Résident de Maurice, vos loyers s'ajoutent à vos autres revenus mauriciens et suivent le barème : depuis l'année de revenus ouverte le 1er juillet 2026, il compte quatre tranches, 0 pour cent jusqu'à 500 000 roupies de revenu imposable, 10 pour cent sur les 500 000 suivantes, 20 pour cent jusqu'à 12 millions, puis 35 pour cent au-delà. Resté résident de France, vous n'êtes pas au barème : la section 4(2) de l'Income Tax Act, applicable depuis l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2019, impose le loyer du bailleur non résident au taux unique de la partie IV de la première annexe, soit 15 pour cent du revenu imposable dès la première roupie, sans tranche à taux zéro et sans les déductions personnelles que la section 27(1) réserve aux résidents.

Ce qui n'est pas fiscal mais commande le rendement. Sous certains programmes agréés, le bien ne peut être loué que par la société promotrice ou son gestionnaire désigné ; le bail lui-même obéit à un régime dual, le meublé échappant à la loi spéciale de 1999. Voyez notre guide du bail de location à l'île Maurice.

Cote francais

Ce que la France continue de voir.

Deux situations doivent être distinguées, et elles ne se ressemblent pas.

Si vous êtes devenu résident de Maurice, la France ne voit plus vos loyers mauriciens : ils ne sont ni de source française ni rattachés à votre foyer français. Restent les obligations d'inventaire, notamment la déclaration des comptes ouverts hors de France tant que vous êtes résident, et le fait que ces comptes sont de toute façon connus par l'échange automatique d'informations.

Si vous êtes resté résident de France, la convention du 11 décembre 1980 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'Etat de situation, donc à Maurice, et la France élimine la double imposition en exonérant ces loyers tout en les retenant pour le taux applicable au reste de vos revenus. Le détail, article par article et protocole compris, figure dans notre guide des revenus immobiliers dans la convention France-Maurice ; il n'a pas à être refait ici. Notez seulement que la page symétrique, celle du bien resté en France et loué depuis Maurice, est un autre sujet : elle est traitée dans louer son bien français depuis Maurice.

Un point est régulièrement manqué par les investisseurs restés français : l'impôt sur la fortune immobilière. Une personne domiciliée en France est imposable sur ses biens immobiliers situés en France comme hors de France. La convention attribue bien l'imposition de la fortune immobilière à l'Etat de situation, mais Maurice ne connaît aucun impôt sur la fortune, et l'article consacré à l'élimination des doubles impositions ne comporte aucune clause en matière de fortune : il n'existe donc ni impôt mauricien à imputer, ni crédit conventionnel à faire jouer. La villa mauricienne entre dans l'assiette française, avec la dette qui la finance si celle-ci lui est afférente. La mécanique complète, y compris le sort d'une détention par société, est exposée dans notre page sur l'impôt sur la fortune immobilière et la résidence mauricienne.

La sortie

Revendre : qui supporte quoi, et à quel taux.

La sortie est le volet le plus souvent négligé, alors qu'il conditionne le rendement réel de l'opération.

Maurice ne prélève aucun impôt sur les plus-values de cession. Il ne s'agit pas d'un régime consenti aux étrangers, mais d'un trait structurel de sa fiscalité. En revanche, deux prélèvements frappent la mutation elle-même : un droit d'enregistrement à la charge de l'acquéreur, et une taxe de transfert à la charge du cédant.

Sur leur taux, la plupart des sources francophones sont périmées. La loi de finances de 2025 avait créé, pour les mutations consenties à un non-citoyen sous les programmes agréés ou par la voie de l'appartement en immeuble d'au moins deux étages sur rez-de-chaussée, des barèmes majorés à 10 pour cent applicables aux actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026. La loi de finances promulguée le 12 août 2026 a abrogé l'article et le paragraphe du barème qui portaient le droit majoré, ainsi que la disposition du texte sur les droits et taxes fonciers qui portait la taxe de transfert majorée. Le taux de droit commun, 5 pour cent de chaque côté, redevient la référence. Ces abrogations ne rétroagissent pas : les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026 et l'entrée en vigueur du texte nouveau relèvent d'une fenêtre à part. Et c'est la date d'enregistrement, non celle de la promesse, qui fixe le taux applicable, comme le rappelle notre page sur le notaire et l'acte de vente à l'île Maurice.

Une majoration a toutefois survécu, et elle vise précisément ce lecteur. La même loi de finances a inséré un article 4(11) au texte sur les droits et taxes fonciers : un droit additionnel de 10 pour cent frappe l'acte qui transfère à un non-citoyen un bien résidentiel situé sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques, acquis par la voie de l'appartement en immeuble d'au moins deux étages sur rez-de-chaussée. Trois caractéristiques la distinguent du dispositif abrogé : elle s'ajoute au droit de droit commun, elle est supportée par le cédant et non par l'acquéreur, et elle ne s'applique pas lorsqu'une promesse a été signée devant notaire avant le 19 juin 2026. Le détail des textes, de leurs dates et de leur périmètre figure dans notre page sur les droits d'enregistrement et l'achat immobilier à Maurice.

Côté français, la plus-value de cession d'un immeuble situé à Maurice relève de l'article de la convention consacré aux gains en capital, qui l'attribue à l'Etat de situation ; le mécanisme, ainsi que la clause du protocole visant les sociétés à prépondérance immobilière, est traité dans notre guide des plus-values dans la convention France-Maurice.

Et le permis suit la propriété. Il naît avec le bien et s'éteint avec lui, pour le titulaire comme pour les personnes rattachées. Sous programme agréé, la revente obéit de surcroît à un préavis écrit et à une liste fermée d'acquéreurs possibles, chacun devant déposer une demande de permis entièrement nouvelle. C'est le vrai paramètre de liquidité de l'opération, et il se regarde avant de signer, pas après.

Les erreurs

Ce que nous corrigeons le plus souvent.

• Croire que tout achat ouvre un titre de séjour. La liste des acquisitions qui l'ouvrent est fermée, et l'acquisition hors programme n'y figure pas.
• Confondre le seuil qui autorise à acheter et celui qui ouvre le permis. Ce sont deux montants distincts, dans deux textes distincts.
• Reprendre le doublement des droits de mutation à 10 pour cent. Il a été abrogé le 12 août 2026, et le taux de droit commun est revenu. L'inverse est une erreur aussi : un droit additionnel de 10 pour cent subsiste depuis la même date, à la charge du cédant, sur le seul résidentiel de terrain de l'Etat ou de Pas Géométriques.
• Oublier la retenue à la source sur les loyers. Elle dépend de la qualité du payeur, et elle est plus élevée qu'on ne le lit encore, sauf lorsque le versement passe par un gestionnaire de programme.
• Raisonner sur le rendement brut. La gestion dirigée, les charges de copropriété et l'impôt mauricien se déduisent avant toute comparaison avec un rendement français.
• Rester résident de France sans regarder l'impôt sur la fortune immobilière. Le bien mauricien entre alors dans l'assiette, sans aucun impôt étranger à imputer.

Cette page expose un cadre juridique et fiscal. Elle ne recommande aucun programme, aucun promoteur, aucun bien et aucun établissement, et elle ne compare aucun rendement. La voie d'acquisition, la structure de détention et le traitement de vos loyers se regardent sur pièces, avant la promesse.