Le Property Development Scheme à l'île Maurice : ce que dit le règlement.

Ce qu'est le Property Development Scheme.

Le PDS est né d'un règlement publié au Journal officiel du 18 juin 2015, aujourd'hui intitulé Economic Development Board (Property Development Scheme) Regulations 2015 et modifié à cinq reprises, la dernière fois en 2024. Ses objets, tels que le texte les énonce, sont doubles : promouvoir un développement inclusif offrant des possibilités de logement, d'emploi et de loisirs aux citoyens mauriciens, aux membres de la diaspora enregistrée et aux non-citoyens, et faire en sorte que les retombées du programme bénéficient aux communautés voisines et aux petits entrepreneurs.

Le lecteur pressé retiendra surtout le second effet, celui qui n'est pas dans le règlement mais dans la loi de 1975 sur la propriété des non-citoyens : celle-ci dispense expressément d'autorisation ministérielle l'acquisition d'une villa, d'un appartement, d'un penthouse ou de tout bien similaire à usage de résidence auprès d'une société titulaire d'un certificat PDS. C'est cette dispense qui fait du PDS une porte d'entrée, et non le confort des programmes. Le mécanisme général de cette loi est décrit dans notre page acheter un bien immobilier en tant qu'étranger.

Deux mots de vocabulaire, pour ne pas confondre les acteurs. La PDS Company est la société promotrice, dont l'objet social doit être exclusivement la promotion, le développement et la mise en oeuvre d'un projet PDS, et qui doit détenir un certificat PDS. Le certificat PDS est délivré par l'Economic Development Board au terme d'une procédure en deux temps : lettre d'approbation d'abord, certificat ensuite, une fois les conditions remplies.

Ce que le règlement lui impose, point par point.

C'est la partie que les plaquettes ne reprennent jamais, et c'est pourtant la seule qui dise ce qu'un programme PDS doit être.

S'y ajoute un dispositif de garanties qui, lui, protège directement l'acquéreur. Le constructeur doit souscrire une assurance dommages couvrant pendant un an, à compter de la livraison, les défauts affectant les travaux de finition ; à défaut, la société promotrice retient 5 pour cent du prix contractuel des travaux. La société promotrice, elle, doit souscrire pour chaque bien deux polices au bénéfice des acquéreurs successifs : une garantie de dix ans sur les éléments structurels, fondations, appuis, poutres, charpente et murs porteurs, et une garantie de deux ans sur les éléments non structurels et les équipements. Elle doit enfin désigner un contrôleur qualité indépendant qui remet à l'acquéreur, à la livraison, un certificat de conformité aux normes du contrat de construction.

Deux dérogations complètent le régime côté promoteur : la loi sur les morcellements ne s'applique pas aux divisions opérées sous le PDS, et la société promotrice est exonérée de la contribution de responsabilité sociale des entreprises.

Qui peut acheter, et comment le prix est réglé.

Le règlement ferme la liste des acquéreurs possibles. S'il s'agit d'un citoyen mauricien, d'un non-citoyen ou d'un membre de la diaspora enregistrée, l'acquéreur doit être une personne physique. Dans tous les autres cas, seules cinq formes sont admises : une société, une société civile dont l'acte de formation est déposé au registre des sociétés, un limited partnership, un trust dont les services de trustee sont assurés par un professionnel agréé, ou une fondation. On n'achète donc pas en PDS à travers n'importe quelle structure, et le choix se fait avant la réservation : voyez nos pages sur la société civile à l'île Maurice et sur la société immobilière.

Le circuit de paiement obéit à des règles qui n'ont pas d'équivalent en France. L'acquisition par un non-citoyen se règle en dollars, dans une autre devise librement convertible ou en roupies. Les fonds doivent provenir de l'étranger et transiter par une banque figurant à l'almanach bancaire reconnu par la Banque de Maurice. Le prix passe par le compte du notaire, qui reverse au promoteur 85 pour cent en roupies et le solde en devise ou en roupies. Quant au crédit local, il n'est ouvert qu'au-delà d'un seuil : le règlement de 2015 le fixe à 500 000 USD, tandis que les lignes directrices publiées par l'Economic Development Board en janvier 2025 retiennent 750 000 USD, la première tranche devant dans les deux cas être transférée et réglée en roupies, le remboursement du prêt s'effectuant en devise convertible. Cet écart entre le texte et la doctrine de l'agence se fait trancher au dossier.

La vente sur plan ou en cours de construction relève de la vente à terme ou de la vente en l'état futur d'achèvement, régies par les articles 1601-1 à 1601-45 du Code civil mauricien. L'article 1601-30 fixe l'échelonnement du prix, et c'est lui qui commande la trésorerie de l'opération.

Ce qui ouvre un permis, et ce qui n'en ouvre pas.

Le chiffre qui structure tout ne figure pas dans le règlement PDS : il est à la section 8 de l'Immigration Act 2022. Un non-citoyen est éligible à un permis de résidence lorsqu'il acquiert un bien immobilier sous IRS, RES, Invest Hotel Scheme, PDS ou Smart City Scheme, à condition que le prix d'acquisition ne soit pas inférieur à 375 000 USD, ou son équivalent en devise librement convertible, converti au cours vendeur en vigueur au jour de la signature de l'acte. En cas d'acquisition à plusieurs, c'est la contribution personnelle de chacun qui doit atteindre ce montant.

Le permis emporte le même statut pour l'époux ou le concubin, pour les enfants, beaux-enfants ou enfants légalement adoptés de moins de 24 ans, et, lorsque l'acquéreur n'est pas marié, pour un parent proche entièrement à charge, dans la limite de trois personnes. Il dure aussi longtemps que le bien est détenu ; lorsque les conditions cessent d'être remplies, le directeur général de l'agence en informe le ministère chargé de l'immigration. Le détail de ce titre, sa portée et ses limites font l'objet de notre guide résidence par investissement immobilier.

Une divergence de date mérite d'être connue : le règlement PDS prévoit que le cours retenu est celui en vigueur au jour de la demande, quand l'Immigration Act retient le cours vendeur au jour de la signature de l'acte. Sur une acquisition proche du seuil et dans une devise volatile, l'écart n'est pas théorique. La loi prime, mais l'instruction se fait sur pièces.

Le PDS comporte enfin un volet moins connu, la résidence pour seniors. Un projet PDS de senior living doit comporter au moins 25 biens résidentiels réservés à des personnes retraitées, avec services de soins personnels et à domicile, poste infirmier, restauration quotidienne, plan de service individualisé et surveillance sur site continue. Le seuil du permis y est abaissé : l'Immigration Act ouvre le titre au non-citoyen de plus de 50 ans qui acquiert un bien dans un tel projet pour un prix supérieur à 200 000 USD. La société promotrice bénéficie de son côté d'une exonération d'impôt sur les sociétés de cinq exercices sur les revenus tirés de ces logements et services, et le retraité est exonéré d'impôt sur ses revenus de source étrangère pendant les cinq exercices suivant son arrivée.

Le syndic, les charges et la location dirigée.

Un programme PDS est une copropriété, avec ce que cela suppose. Le règlement impose au promoteur de fournir des services de gestion quotidienne aux résidents : sécurité, entretien, jardinage, enlèvement des déchets et autres services domestiques. Ces services ont un coût, réparti entre les copropriétaires. Le budget d'un achat en PDS ne se limite donc pas au prix : la charge de copropriété est récurrente, indexée sur le niveau de prestation du programme, et elle se lit dans le règlement de copropriété avant la réservation, pas à la première assemblée générale.

La règle la plus contraignante du régime est ailleurs, et elle surprend systématiquement. Un propriétaire ne peut pas louer son bien comme il l'entend. Le texte lui interdit de proposer le bien à la location autrement que par l'intermédiaire de la société promotrice ou d'un prestataire de gestion locative désigné par elle. La mise en location est en outre soumise à la section 25A du Tourism Authority Act lorsqu'elle relève de l'hébergement touristique. Un investisseur qui construit son plan de financement sur une location saisonnière autogérée découvre cette clause trop tard. Les loyers eux-mêmes restent imposables sur l'île, souvent amputés d'une retenue opérée par le gestionnaire : notre page sur l'imposition des loyers à Maurice en donne le calcul.

Le marché secondaire, étroit et administré.

Le règlement organise la sortie, et cette organisation est elle-même une caractéristique du produit.

Le propriétaire non-citoyen qui entend vendre ou transférer le bien, ou toute part, tout droit ou tout intérêt s'y rapportant, doit en informer par écrit le directeur général de l'Economic Development Board dans les trente jours précédant la vente. La formule englobe expressément la cession des titres d'une structure de détention : on ne contourne pas la formalité en vendant la société plutôt que la villa. La cession n'est ensuite valable que si l'acquéreur appartient aux catégories admises et si l'acquisition est conforme au règlement.

Côté acquéreur, la conséquence est nette : celui qui rachète ne reprend pas le permis du vendeur, il dépose une demande entièrement nouvelle. Côté vendeur, le titre s'éteint avec la propriété. Entre la décision de vendre, la notification, la recherche d'un acquéreur éligible et l'acte, il s'écoule un temps qui ne se maîtrise pas, et c'est là que se loge le vrai risque de liquidité.

Sur le plan fiscal, la mutation a connu un aller-retour en un an. La loi de finances de 2025 avait porté à 10 pour cent, pour les actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026, le droit d'enregistrement dû par l'acquéreur non-citoyen d'un bien de régime agréé, et la taxe de transfert due par un vendeur lui-même non-citoyen. La loi de finances de 2026, promulguée le 12 août 2026, a abrogé les deux dispositions ainsi que le barème correspondant : le taux de droit commun, 5 pour cent de chaque côté, redevient la référence. Ces abrogations ne rétroagissent pas, de sorte que les actes enregistrés dans l'intervalle relèvent d'une fenêtre à part. Le taux se fait confirmer par le notaire, acte en main.

Le terrain viabilisé suit une logique à part, et sa fenêtre s'est refermée. Le règlement interdit à une société PDS de vendre du terrain nu ou viabilisé à un non-citoyen pour construire, sauf un lot unique et à condition que le transfert soit intervenu au plus tard le 30 juin 2026. Cette faculté n'était par ailleurs ouverte qu'à un non-citoyen déjà titulaire d'un permis de résidence, d'un permis d'occupation ou du statut de résident permanent. S'y ajoutaient des conditions de projet : six biens résidentiels déjà vendus, travaux d'infrastructure achevés, surface totale des lots limitée à un quart de l'emprise résidentielle prévue et surface unitaire plafonnée à 2 100 mètres carrés. L'acquéreur non-citoyen devait construire dans les cinq ans, ne pouvait pas revendre avant achèvement, et n'ouvrait aucun droit à permis tant que la maison n'était pas construite.

Ce que sont devenus les régimes historiques.

Beaucoup de biens de seconde main relèvent encore de l'IRS ou du RES, et leur statut prête à confusion depuis que les dispositions d'origine ont été abrogées.

La réponse est en deux temps. D'abord, la loi de 1975 a été modifiée pour maintenir expressément la dispense d'autorisation en faveur de qui acquiert un bien résidentiel auprès d'une société titulaire d'un certificat IRS ou RES, nonobstant l'abrogation des dispositions correspondantes. Ensuite, un règlement dédié a repris le régime de ces projets : les Economic Development Board (Real Estate Development Scheme) Regulations 2022, publiées au Journal officiel du 12 avril 2022. Le parc existant n'est donc ni orphelin ni gelé.

Ce que le PDS ne garantit pas.

Il faut le dire sans détour, parce que la documentation commerciale entretient l'ambiguïté sur ces trois points.

Le PDS ne garantit aucun rendement. Le règlement n'impose au promoteur aucune performance financière. Les obligations qu'il crée sont des obligations de construction, d'assurance, de reporting et de gestion, et elles sont dues à l'agence, pas à l'acquéreur. Un rendement annoncé est un engagement commercial du vendeur, à lire avec l'obligation de gestion locative exclusive et la charge de syndic.

Le PDS ne garantit aucune liquidité. Préavis de trente jours, liste fermée d'acquéreurs, nouvelle demande de permis pour le repreneur : la revente est un processus administré, sur un marché dont la profondeur dépend d'un segment étroit d'acheteurs éligibles.

Le PDS ne garantit aucun permis. Le titre de séjour est délivré sur le fondement de l'Immigration Act, sur demande, au-delà d'un seuil qui n'est pas le prix du bien mais un montant à atteindre. Un achat en dessous du seuil, un terrain viabilisé non bâti, une contribution personnelle insuffisante dans une acquisition à plusieurs : trois situations où l'acquisition est régulière et le permis absent.

Ce qu'il garantit, en revanche, est réel et vaut d'être posé : un cadre de construction encadré par des assurances obligatoires et un contrôle qualité indépendant, une dispense d'autorisation ministérielle, et un régime de sortie connu à l'avance. C'est sur cette base, et non sur une plaquette, que se décide un achat. Pour situer l'opération dans un projet d'installation complet, notre page s'installer à l'île Maurice donne l'ordre des démarches, et le guide des revenus immobiliers dans la convention France-Maurice le traitement des loyers de part et d'autre. Le parcours complet de l'investisseur immobilier français à Maurice, de la structure de détention à la revente, est repris dans une page dédiée.