Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu'étranger : ce que la loi autorise vraiment.

Le principe

Une autorisation préalable, et des exceptions qui font le marché.

Le texte de référence tient en quelques pages : le Non-Citizens (Property Restriction) Act, loi 22 de 1975, entrée en vigueur le 12 juillet 1975 et refondue une trentaine de fois depuis, la dernière modification en vigueur datant du 9 août 2025. Sa section 3 pose une règle sans nuance : un non-citoyen qui souhaite détenir, céder, acheter ou acquérir de toute autre manière un bien immobilier mauricien doit adresser une demande écrite au ministre.

Cette demande n'est pas un formulaire de convenance. Elle doit préciser la localisation exacte du bien, être accompagnée d'un plan de situation en montrant l'étendue, indiquer la nature du droit que l'on entend détenir ou céder, et exposer la raison pour laquelle la demande est faite. Le ministre peut alors délivrer un certificat d'autorisation, assorti des conditions qu'il détermine. Il n'y est pas tenu.

Puis vient la section 3(3), et c'est elle qu'il faut lire. Elle dresse la liste des cas où aucun certificat n'est requis. Cette liste n'est pas une souplesse administrative : c'est le marché immobilier ouvert aux étrangers à Maurice. Tout ce qui n'y figure pas suppose une demande individuelle, avec le délai et l'aléa qui vont avec. Les pages commerciales présentent ces exceptions comme un catalogue de produits ; la loi les présente comme des dérogations, ce qui change la façon de les lire.

Une précision de vocabulaire, parce qu'elle décide de tout : la loi définit « acquérir », « détenir » et « acheter » comme incluant le fait, pour un non-citoyen, d'obtenir une participation, un intérêt ou l'usage continu d'un bien de toute entité, constituée ou non en société. Et elle définit « céder » comme incluant la constitution d'une sûreté sur le bien. Consentir une hypothèque sur son immeuble mauricien est donc, au sens du texte, une cession.

Les voies

Les portes réellement ouvertes à un non-citoyen.

Voici les cas dispensés de certificat, tels qu'ils figurent aujourd'hui à la section 3(3) et à la section 3(1) pour le régime général.

Deux lignes méritent qu'on s'y arrête. La sixième, d'abord : depuis 2022, un non-citoyen déjà résident au sens de l'Immigration Act 2022 peut acquérir un bien résidentiel hors de tout programme agréé, sur le marché ordinaire, à condition que le prix atteigne le seuil et que le dossier comporte une évaluation en valeur vénale. Cette porte, presque absente du contenu francophone en ligne, est fermée à celui qui tient son statut de résident de sa qualité de conjoint, d'enfant, de parent ou de personne à charge d'un titulaire de permis. Elle exclut par ailleurs les biens situés sur le domaine de l'Etat et les Pas Géométriques, ainsi que les terrains nus ou viabilisés et les maisons isolées implantées sur plus de 0,5276 hectare, soit 1,25 arpent.

La location, ensuite, n'entre pas dans ce régime. Le bail d'habitation n'excédant pas quatre ans est expressément dispensé, tout comme le bail industriel ou commercial non renouvelable d'une durée n'excédant pas trente ans, seuil porté de vingt à trente ans en juillet 2024. C'est une des raisons pour lesquelles la séquence « louer d'abord, acheter ensuite » décrite dans notre guide se loger à l'île Maurice ne pose aucune difficulté juridique.

Qui autorise

Le circuit, les pièces et le délai réel.

Le « ministre » de la loi est celui à qui est confié le portefeuille des affaires intérieures. En pratique, les demandes sont déposées au bureau du Premier ministre, à Port-Louis, qui publie le délai qu'il s'applique : trois mois à compter de la réception d'un dossier complet, sans somme à acquitter au dépôt. Trois mois qui ne courent qu'une fois toutes les pièces réunies, ce qui déplace la vraie question sur la constitution du dossier.

Les pièces varient selon l'objet de la demande. Pour l'achat d'un immeuble : un plan de situation dressé par un géomètre assermenté, un rapport d'évaluation, et la justification de l'origine des fonds. Pour un bail long : le plan, l'évaluation, et les documents de la société preneuse le cas échéant. Pour une acquisition de parts, la liste s'allonge nettement : certificat d'incorporation, structure du capital, registre des actionnaires et bénéficiaires ultimes, statuts, relevés bancaires, certificats de moralité des personnes majeures et rapport d'évaluation. C'est la même logique de transparence que celle du registre des bénéficiaires effectifs, appliquée à l'immobilier.

Deux voies échappent au bureau du Premier ministre pour l'instruction : l'acquisition à usage professionnel et l'appartement en immeuble d'au moins deux étages passent par l'Economic Development Board, qui délivre l'autorisation après avoir obtenu l'accord du ministre. L'agence n'a donc pas un pouvoir autonome : elle instruit et signe, l'accord politique reste en amont.

Deux mécanismes moins connus complètent le circuit. Depuis 2019, le ministre peut approuver après coup une acquisition faite sans demande préalable, s'il est convaincu des qualités du demandeur et que l'omission résulte d'une erreur ou d'un oubli ; le document constatant cette approbation doit alors être déposé auprès du Conservateur des hypothèques pour transcription. Et depuis août 2021, l'Economic Development Board tient un Non-Citizens Property Restriction Register, qui recense les acquisitions, les cessions et les sûretés prises par des non-citoyens. Autrement dit, le sujet est désormais fiché, pas seulement autorisé.

Le verrou

La « property », ce sont aussi les parts de société.

C'est le point le plus important de cette page, et le plus systématiquement ignoré des présentations commerciales.

La loi définit la property comme l'immeuble mauricien, en pleine propriété ou en bail, et comme incluant tout droit ou intérêt sur cet immeuble, légal ou bénéficiaire, ou toute action. Puis elle définit l'action, et c'est là que le filet se referme. L'action, au sens du texte, désigne un intérêt, quel que soit son nom, dans une société, un partnership, une société civile ou tout autre organisme qui détient, cède, achète ou acquiert un immeuble mauricien. Elle inclut ensuite, expressément, l'action d'une société qui compte parmi ses actifs un immeuble mauricien, l'action d'une société détenant des parts dans une filiale qui elle-même compte un tel immeuble parmi ses actifs, et enfin toute action dans une société détenant des parts dans une filiale successive, ou dans une société civile ou un organisme successif, qui compte lui-même un immeuble mauricien à son actif.

Le mot « successive » n'est pas décoratif. Il signifie que l'empilement de structures n'efface pas la qualification : trois étages de sociétés au-dessus d'un immeuble mauricien ne produisent pas une action ordinaire, ils produisent une « property » au sens de la loi de 1975.

Le second verrou est la définition du non-citoyen. Est un non-citoyen, notamment, une association ou un groupement, doté ou non de la personnalité morale, qui n'est pas domicilié à Maurice, ou qui, n'étant pas coté, compte un seul actionnaire qui n'est pas citoyen mauricien. Un actionnaire étranger sur cinq suffit. Sont visés aussi le trust engagé dans une opération relevant de la section 22 du Trusts Act et la fondation dont un fondateur, un bénéficiaire effectif ou un bénéficiaire n'est pas mauricien.

La conséquence pratique est brutale : le montage « je constitue une société mauricienne, elle achète l'immeuble, j'achète ensuite ses parts » n'est pas une optimisation, c'est l'opération même que la loi soumet à autorisation. Sans certificat, l'accord de cession des parts est nul. C'est exactement le verrou que détaillent nos pages sur la société civile à l'île Maurice et sur la société immobilière à Maurice, et c'est pour lui que ces structures doivent être validées avant la promesse de vente.

Un dernier étage, ajouté en août 2022 : la loi crée la notion d'entité qualifiée, l'entité qui détient un bien et dans laquelle un non-citoyen détient ou contrôle, directement ou indirectement, l'ensemble des intérêts sur ce bien. Aucune entité qualifiée ne peut être liquidée sans l'autorisation expresse du ministre. La sortie de structure est donc encadrée au même titre que l'entrée.

Sanctions

Nullité, Curateur et vente forcée.

La section 5 est courte et sans gradation.

La peine pénale est symbolique ; la sanction civile ne l'est pas. Le Curateur des successions vacantes, autorité mauricienne chargée des biens sans maître, prend possession et vend : l'acquéreur étranger ne perd pas seulement le bénéfice de son opération, il perd la maîtrise du calendrier et du prix de sortie, et il ne récupère qu'un solde, après charges, d'une vente qu'il n'a pas conduite. Aucun montage ne résiste à cette mécanique, parce qu'elle ne s'attaque pas à l'intention mais à l'accord lui-même, frappé de nullité. Maurice n'est pas seule à filtrer l'accès de sa terre : aux Seychelles, l'acquisition par un étranger reste soumise à l'autorisation discrétionnaire d'un ministre, comparaison menée dans notre page Maurice ou les Seychelles pour s'installer.

La régularisation existe, mais elle se mérite : le ministre peut approuver après coup, s'il est satisfait des qualités du demandeur et convaincu que l'absence de demande préalable tenait à une erreur ou à un oubli. Une stratégie assumée de contournement n'entre dans aucune de ces deux cases.

Famille

Le conjoint mauricien, l'héritage et la revente.

Trois situations familiales sont dispensées de certificat, et leurs contours sont plus étroits qu'on ne le lit.

Le conjoint d'un citoyen. La dispense vise le non-citoyen qui détient, cède, achète ou acquiert un bien alors qu'il est l'époux d'un citoyen, marié selon le régime légal de communauté. La précision est décisive : c'est le régime matrimonial qui ouvre la dispense, pas le mariage. Un couple marié sous séparation de biens n'en bénéficie pas, et l'époux étranger qui achète en son nom propre relève alors du régime général. Le contrat de mariage se relit avant la promesse.

L'héritage. L'acquisition par succession est dispensée, tout comme l'acquisition par l'effet du mariage. Un héritier étranger reçoit donc un immeuble mauricien sans certificat. Mais la dispense porte sur l'acquisition : la revente ultérieure par cet héritier non-citoyen est une cession au sens de la loi, et le texte ne la dispense pas expressément. C'est une question à poser au notaire et, le cas échéant, au bureau du Premier ministre avant de mettre le bien sur le marché, pas après avoir signé une promesse. Le volet fiscal de la transmission, lui, se traite avec notre page succession à l'île Maurice et, côté français, avec le guide succession et héritier non résident.

La revente en général. Depuis 2021, la loi vise expressément la cession, et pas seulement l'acquisition. Un non-citoyen qui vend son immeuble mauricien, ou les parts d'une société qui le détient, se trouve dans le champ de la section 3 : hors des cas dispensés, il lui faut un certificat pour vendre, exactement comme pour acheter. Dans les programmes agréés, cette contrainte est doublée d'une obligation propre au régime : informer par écrit le directeur général de l'Economic Development Board au moins trente jours avant la vente, et ne céder qu'à une catégorie fermée d'acquéreurs.

Coûts

Les taxes de mutation, après un aller-retour législatif.

Le poste fiscal de l'acquisition a connu deux mouvements contraires en un an, et la plupart des pages en ligne se sont arrêtées au premier.

La loi de finances de 2025, en vigueur le 9 août 2025, avait créé pour les non-citoyens un régime dédié applicable aux actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026 : un droit d'enregistrement à 10 pour cent pour l'acquéreur, et une taxe de transfert à 10 pour cent lorsque le vendeur était lui aussi non-citoyen, sur les biens des régimes agréés et sur les appartements en immeuble d'au moins deux étages.

La loi de finances de 2026, promulguée le 12 août 2026, a défait les deux. Elle abroge la disposition qui portait le droit d'enregistrement majoré ainsi que le barème correspondant, et elle abroge la disposition qui portait la taxe de transfert majorée. Le taux de droit commun, 5 pour cent pour l'acquéreur comme pour le vendeur, redevient donc la référence ; le détail de ces droits d'enregistrement et de l'achat immobilier à Maurice fait l'objet d'une page à part. Ces abrogations n'ont pas d'effet rétroactif : les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026 et l'entrée en vigueur de la loi nouvelle relèvent d'une fenêtre à part, et le taux se vérifie acte en main, pas sur une plaquette.

La même loi crée en revanche une taxe additionnelle de 10 pour cent, à la charge du vendeur, sur la mutation à un non-citoyen d'un bien résidentiel situé sur le domaine de l'Etat ou sur les Pas Géométriques par la voie de l'appartement en immeuble d'au moins deux étages. Elle ne s'applique pas lorsqu'un contrat de réservation préliminaire ou une promesse de vente a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026. Pour la fiscalité des loyers et de la revente vue de France, voyez notre guide sur les revenus immobiliers dans la convention France-Maurice ; côté mauricien, l'imposition des loyers obéit à ses propres règles de retenue et de déduction, et la détention d'un bien peut appeler une taxe foncière si le bien se situe dans une ville.

Un acquéreur qui achète pour louer plutôt que pour habiter ne pose pas les mêmes questions : notre page sur l'investisseur immobilier français à Maurice reprend le sujet du point de vue du rendement, de la structure de détention et de la déclaration en France.

Avant de signer

Les sept vérifications qui évitent la nullité.

Ces questions ne s'adressent pas au vendeur, mais au dossier.

1. Sous quelle base légale exacte l'acquisition est-elle dispensée de certificat ? Nommer l'alinéa, pas le produit.
2. Le certificat du programme est-il en cours de validité, et le vendeur en est-il bien le titulaire ?
3. Qui figure à l'acte : une personne physique, une société, une société civile, un trust, une fondation ? Chacun a sa propre qualification au regard de la loi de 1975.
4. Y a-t-il un étage de structure au-dessus de l'acquéreur ? S'il existe, la définition des filiales successives s'applique, et l'autorisation redevient nécessaire.
5. Le financement suppose-t-il une sûreté sur le bien ? La constitution d'une sûreté est une cession au sens du texte.
6. Le prix atteint-il le seuil du régime visé, converti au bon cours et à la bonne date ?
7. Quelle est la sortie : à qui pourrez-vous revendre, sous quel préavis, et avec quelle formalité au titre de la loi de 1975 ?

Cette septième question est celle qui fait souvent reconsidérer le calendrier. Acheter dès l'arrivée revient à trancher la sortie avant d'avoir connu la région, et c'est la raison pour laquelle notre page louer ou acheter en arrivant à Maurice recommande l'ordre inverse.

Une huitième question porte sur celui qui vous accompagne. Le métier d'agent immobilier mauricien a longtemps été le moins encadré du pays : une loi de 2020 lui a donné une autorité de tutelle, un agrément et un régime de garantie sur les fonds détenus pour le compte des clients, mais son entrée en vigueur s'est faite par morceaux sur près de six ans. Vérifier sous quel régime opère réellement votre interlocuteur, et comment il conserve les sommes qu'il détient pour vous, n'a rien d'accessoire ; notre page sur la façon de reprendre une agence immobilière à Maurice fait le point sur l'état vérifié du régime.

Le point commun de ces sept questions, c'est qu'elles se posent toutes avant la promesse de vente. Après l'acte, il ne reste que la régularisation discrétionnaire, et le Curateur. Notre cabinet n'intervient ni sur le choix du programme ni sur la valeur du bien : il intervient sur le régime applicable, la structure de détention, le titre de séjour qui en découle et la fiscalité des deux côtés. C'est l'objet du premier échange, offert, et de la note écrite qui le suit. Pour situer cette acquisition dans un projet d'installation complet, notre page s'installer à l'île Maurice donne l'ordre des démarches, et notre guide du coût de la vie le budget qui va avec.