Le Smart City Scheme à l'île Maurice : deux régimes en un.

Le régime

Une ville mixte, définie par un règlement.

Le Smart City Scheme a été institué par un règlement publié au Journal officiel du 18 juin 2015, aujourd'hui intitulé Economic Development Board (Smart City Scheme) Regulations 2015 et modifié en 2017 puis en 2018. Ses objets, tels que le texte les énonce, sont de promouvoir la création de villes à usage mixte comprenant des composantes de bureaux, d'affaires, de logement et de divertissement, intégrées dans un plan directeur cohérent orienté vers l'innovation, la durabilité et la qualité de vie, le cas échéant avec création de technopôles ou construction de gares et de terminaux de transport public.

L'échelle est ce qui distingue le régime de tous les autres. Un projet smart city, hors technopôle et hors gare ou terminal, se développe sur une emprise excédant 21,105 hectares, soit cinquante arpents, à l'intérieur de laquelle le développement doit mêler des usages compatibles : commerce, loisirs et habitat, combinant bureaux, industrie légère, hôtellerie, commerce de détail, divertissement public et logement, de façon que l'ensemble atteigne une intégration physique et fonctionnelle et crée un environnement urbain pensé pour le piéton.

Pour un acheteur étranger, l'intérêt du régime est ailleurs, et il est juridique : la loi de 1975 sur la propriété des non-citoyens dispense expressément d'autorisation ministérielle l'acquisition d'une villa, d'un appartement, d'un penthouse ou de tout bien similaire à usage de résidence auprès d'une société titulaire d'un certificat smart city. Le mécanisme général de cette loi, et le piège des parts de société qu'elle referme, sont décrits dans notre page acheter un bien immobilier en tant qu'étranger.

Le promoteur

Ce que le certificat impose au développeur.

C'est ici que se joue la différence avec un simple lotissement de standing, et c'est la partie que les plaquettes résument en trois adjectifs.

La société de gestion, la SCMC, n'est pas un syndic comme un autre : le règlement lui attribue expressément les missions du syndic au sens du Code civil mauricien, auxquelles il ajoute la sécurité, l'entretien, le jardinage, l'enlèvement des déchets, la gestion des espaces publics ouverts, un réseau de capteurs en temps réel sur les infrastructures publiques et la gestion intelligente de l'énergie. Elle ne peut ni acquérir ni vendre d'immeuble dans la ville, sauf pour un objet prévu au régime. Concrètement, l'acquéreur d'un logement achète aussi une relation durable avec cette société, et la charge qui va avec.

Les garanties de construction reprennent l'architecture habituelle : assurance dommages du constructeur pendant un an sur les travaux de finition, à défaut de laquelle 5 pour cent du prix contractuel des travaux sont retenus ; police de deux ans souscrite par la société du projet sur les éléments non structurels et les équipements ; police de dix ans sur les éléments structurels, fondations, appuis, poutres, charpente et murs porteurs. Un contrôleur qualité indépendant certifie les travaux et remet à l'acquéreur, à la livraison, un certificat de conformité.

L'acquéreur

Ce qui est ouvert aux non-citoyens, et à quelles conditions.

Le régime de l'acquéreur tient en trois articles, et il ressemble beaucoup à celui du Property Development Scheme, avec une différence notable en fin de section.

Peuvent acquérir un logement sous le régime, sur plan, en cours de construction ou achevé : une personne physique, qu'elle soit citoyenne mauricienne, non-citoyenne ou membre de la diaspora enregistrée ; et, dans tous les autres cas, une société, une société civile dont l'acte de formation est déposé au registre des sociétés, un limited partnership, un trust dont les services de trustee sont assurés par un professionnel agréé, ou une fondation. Le choix de la structure se fait avant la réservation : voyez nos pages sur la société civile à l'île Maurice et sur la société immobilière.

L'acquisition par un non-citoyen se règle en dollars, dans une autre devise librement convertible ou en roupies, à partir de fonds venus de l'étranger et transitant par une banque figurant à l'almanach bancaire reconnu par la Banque de Maurice. Le crédit local n'est ouvert qu'au-delà d'un seuil, la première tranche devant être transférée et réglée au promoteur, le remboursement du prêt s'effectuant en devise convertible. La demande d'acquisition est déposée auprès du directeur général de l'agence par l'intermédiaire de la société du projet, jamais directement par l'acheteur : c'est le promoteur qui porte le dossier.

Sur le terrain viabilisé, le règlement est plus fermé que celui du PDS. La vente de lots viabilisés destinés à la construction de logements n'est ouverte qu'aux citoyens mauriciens et aux membres de la diaspora enregistrée, sous conditions cumulatives : travaux d'infrastructure achevés, surface totale des lots limitée à un quart de l'emprise résidentielle prévue, lot unitaire plafonné à 2 100 mètres carrés, équipements de loisirs disponibles et certifiés par l'agence, obligation de construire dans les dix ans selon les prescriptions architecturales du projet. Le texte prévoit en revanche que la société du projet peut développer conjointement avec un non-citoyen un terrain nu ou viabilisé et y construire des logements.

Enfin, une différence pratique de premier ordre avec le PDS : le règlement du Smart City Scheme ne comporte pas de clause de location dirigée. Là où un propriétaire en PDS, en IRS ou en RES ne peut louer que par l'intermédiaire de la société du projet ou de son prestataire désigné, le texte smart city reste muet. Cela ne dispense ni du règlement de copropriété, ni des obligations propres à l'hébergement touristique, mais cela change l'économie d'un projet locatif.

Le seuil

Le permis de résidence, et un chiffre à ne pas lire dans le règlement.

C'est le point technique le plus délicat de cette page, et il vaut la peine d'être posé précisément.

Le règlement de 2015 prévoit, à son article consacré au statut de résident, qu'un paiement d'au moins 500 000 USD ouvre ce statut. Ce chiffre était celui de l'époque. Il n'a jamais été mis à jour : la dernière modification de cet article remonte à décembre 2018, et il renvoie encore à une section de l'ancienne loi sur l'immigration, abrogée depuis.

Le texte qui gouverne aujourd'hui est la section 8 de l'Immigration Act 2022. Elle rend éligible au permis de résidence le non-citoyen qui acquiert un bien immobilier sous IRS, RES, Invest Hotel Scheme, Property Development Scheme ou Smart City Scheme, à condition que le prix d'acquisition ne soit pas inférieur à 375 000 USD, converti au cours vendeur en vigueur au jour de la signature de l'acte. En cas d'acquisition à plusieurs, c'est la contribution personnelle de chacun qui doit atteindre ce montant. Les lignes directrices publiées par l'agence en janvier 2025 retiennent, elles aussi, ce seuil.

Autrement dit : le règlement du régime affiche un chiffre périmé, la loi d'immigration affiche le chiffre applicable, et c'est la loi qui prime. Mais un dossier s'instruit sur pièces, et la divergence se fait confirmer avant la réservation plutôt que devant le notaire.

Le permis emporte le même statut pour l'époux ou le concubin, pour les enfants, beaux-enfants ou enfants légalement adoptés de moins de 24 ans, et, si l'acquéreur n'est pas marié, pour un parent proche entièrement à charge, dans la limite de trois personnes. Il dure aussi longtemps que le bien est détenu. La portée exacte de ce titre, ce qu'il autorise et ce qu'il n'autorise pas, fait l'objet de notre guide résidence par investissement immobilier.

Le règlement comporte par ailleurs une clause de naturalisation rarement citée : le non-citoyen résidant à Maurice de façon continue depuis deux ans qui investit au moins cinq millions de dollars devient éligible à demander l'enregistrement comme citoyen, s'il est ressortissant du Commonwealth, ou un certificat de naturalisation dans les autres cas. Eligible à demander, et rien de plus : la décision relève du Mauritius Citizenship Act et reste discrétionnaire.

La fiscalité

Les avantages du projet, et leur durée.

Ces avantages sont ceux du développeur. Un acquéreur particulier n'en perçoit aucun, et c'est la confusion la plus commune des présentations commerciales.

Un point d'actualité, et il est déterminant pour juger un projet annoncé aujourd'hui. Les analyses publiées de la loi de finances de 2025 indiquent que ce paquet d'avantages a été verrouillé dans le temps : maintenu pour les projets dont la lettre de confort a été délivrée avant le 5 juin 2025, date du discours budgétaire, et restreint au-delà aux seuls projets de voiries publiques ou de transport. Le texte consolidé du règlement mis en ligne n'intègre pas encore cette modification : la situation d'un projet précis se vérifie sur son propre certificat et sur la date de sa lettre de confort, pas sur une brochure. Une nouveauté de 2026 va dans le même sens de spécialisation : la loi de mesures économiques et financières promulguée le 12 août 2026 crée un AI City Scheme distinct, dont les exonérations, la facilitation des permis et les possibilités d'acquisition immobilière restent à préciser par voie réglementaire.

Promoteur ou acquéreur

Deux régimes que les plaquettes confondent.

Le tableau suivant met côte à côte ce que le régime donne à chacun. Il résume, à lui seul, la thèse de cette page.

Un acquéreur qui lit une plaquette vantant « huit ans d'exonération fiscale » doit donc traduire : huit ans pour la société du projet, zéro pour lui. Ce qui l'intéresse vraiment dans cette liste, c'est ce que les obligations du développeur produisent en équipements réellement livrés, et l'exigence d'un quart de logements vendus à des Mauriciens, qui conditionne la vie de la ville plus sûrement que n'importe quelle image de synthèse.

Avant de signer

Ce qu'un acquéreur vérifie dans un projet annoncé.

Une smart city se vend souvent très en amont de son achèvement. Le règlement organise trois étapes successives, et il est essentiel de savoir laquelle est atteinte.

1. La lettre de confort sanctionne l'examen du projet de développement et de son plan directeur par le comité technique. Ce n'est pas une autorisation de construire, ni un certificat.
2. La lettre d'intention est délivrée sur une demande de certificat, assortie d'une étude d'impact social et de l'engagement écrit que les retombées bénéficieront à la communauté voisine. Elle fixe des conditions à remplir.
3. Le certificat smart city n'est délivré que lorsque le terrain a été transféré à la société du projet, que tous les permis, licences et autorisations ont été obtenus, y compris la licence environnementale et le permis de construire et d'usage des sols, que la société de gestion a été constituée, et que les conditions de la lettre d'intention ont été satisfaites.

Le piège tient en une ligne du texte : la définition de la « société smart city » inclut la société qui détient une lettre d'intention. Un programme peut donc être légitimement commercialisé sous cette appellation avant que le certificat n'existe. Le certificat peut par ailleurs devenir caduc et cesser de produire effet. Les questions à poser sont donc, dans l'ordre : quel document exact détient le vendeur, à quelle date, pour quelles composantes, et qu'a-t-il déjà livré des équipements et espaces publics dont dépend la valeur du logement ?

Trois vérifications complètent la liste. La composition de la charge de la société de gestion, d'abord, et son mode de révision, puisqu'elle est structurelle et non optionnelle. L'état d'avancement du quota d'un quart de logements vendus à des Mauriciens ou à la diaspora, ensuite, qui indique la profondeur réelle du marché local. La cohérence enfin, entre le prix, le seuil du permis et votre situation fiscale : acheter, déplacer sa résidence fiscale, ou faire les deux la même année sont trois opérations distinctes, et notre guide sur les revenus immobiliers dans la convention France-Maurice montre pourquoi l'ordre compte. Pour l'ensemble du calendrier d'installation, notre page s'installer à l'île Maurice donne la séquence complète.