Ce que l'acte de vente déclenche vraiment à Maurice.

Le principe

Deux prélèvements distincts, deux redevables différents.

Un acte constatant le transfert d'un immeuble mauricien passe par deux textes qui ne se confondent pas, et c'est la première source d'erreur dans les budgets d'acquisition.

Le premier est le Registration Duty Act. Son article 3(1)(a) soumet à droit l'enregistrement de tout acte, au taux en vigueur au jour de l'enregistrement, selon les parties I à IV et VIII de la première annexe, et sur la valeur du bien hors TVA à cette même date. Pour un immeuble, le taux applicable est celui du paragraphe J de la partie I lorsque la valeur dépasse 100 000 roupies, et celui du paragraphe I en deçà. Les deux paragraphes portent le même taux, 5 %. L'article 26(h) désigne le redevable : le bénéficiaire du transfert.

Le second est le Land (Duties and Taxes) Act. Son article 4(1) institue la land transfer tax sur la valeur du bien transféré, hors TVA. L'article 4(4) en fixe le taux par renvoi à la deuxième annexe, dont la partie A retient 5 % pour tout transfert autre que celui, symbolique, consenti à une association foncière, et met la taxe à la charge du cédant. Les parties B et C appliquent le même taux au transfert de parts et à l'émission d'actions qui donnent droit à la propriété, à l'occupation ou à l'usage d'un immeuble : l'interposition d'une société ne change pas le résultat.

L'acte doit être authentique. L'article 2A du Registration Duty Act impose la forme notariée pour un acte portant sur un immeuble, et l'article 4(10)(b) du Land (Duties and Taxes) Act la reprend lorsque l'acte mêle biens meubles et immeubles. Le rôle du notaire et la chronologie de la vente sont détaillés dans notre guide sur le notaire et l'acte de vente.

Le retournement

Ce que la loi de finances 2026 a abrogé.

La loi n° 18 de 2025 avait construit, avec effet au 9 août 2025, un dispositif de doublement visant les non-citoyens, mais avec une application différée au 1er juillet 2026. Il tenait en trois pièces.

Du côté du droit d'enregistrement, l'article 3(1G) du Registration Duty Act renvoyait au paragraphe K de la partie I de la première annexe, dont le taux est de 10 %, pour tout acte constatant le transfert à un non-citoyen d'un bien résidentiel relevant d'un EDB Property Scheme ou de l'article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, ainsi que pour la revente d'un bien initialement acquis par l'une de ces voies. Du côté de la taxe, l'article 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act renvoyait à la partie III de la septième annexe, également à 10 %, pour les mêmes opérations.

La loi de finances 2026, promulguée le 12 août 2026, a démonté les trois pièces. Son article 16(b) abroge l'article 3(1G) ; son article 16(e)(i) abroge le paragraphe K de la partie I de la première annexe ; son article 9(a)(i) abroge l'article 4(9). Le régime redevient celui du droit commun, à 5 % de chaque côté.

Le piège de lecture est réel. Plusieurs commentaires publiés en juillet 2026 portaient sur le projet de loi et retenaient que seule la taxe aurait été supprimée, le droit d'enregistrement de 10 % restant applicable aux non-citoyens. Le texte voté est allé plus loin que le projet commenté. Toute analyse antérieure à la promulgation du 12 août 2026 est à écarter, et la vérification se fait aux Acts 13 et 14 de 2026 eux-mêmes.

Un quatrième étage avait déjà disparu un an plus tôt. La partie IIA du Registration Duty Act, intitulée liability to additional duty, portait un article 14A inséré par la loi de finances 2022 et modifié en 2023. L'article 49 de la loi n° 18 de 2025 l'a abrogé au 9 août 2025. Or l'article 3(3)(d)(iv) du Non-Citizens (Property Restriction) Act exige toujours, comme condition d'acquisition par la voie du permis de résidence, le paiement de tout droit additionnel exigible au titre de cette partie IIA. La condition subsiste, le texte auquel elle renvoie a disparu.

L'abrogation n'a pas été rendue rétroactive : l'article 28 de la loi de finances 2026, qui liste les dispositions à entrée en vigueur différée ou anticipée, ne mentionne ni l'article 9 ni l'article 16. Les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026 et l'entrée en vigueur de la loi relèvent donc du texte alors applicable, point qui se vérifie acte par acte auprès du Registrar-General.

Le nouveau

Un droit additionnel de 10 %, sur l'Etat et les Pas Géométriques.

En même temps qu'elle supprimait le doublement général, la loi de finances 2026 a inséré, par son article 9(a)(ii), un nouvel article 4(11) au Land (Duties and Taxes) Act. Il vise un périmètre étroit et précis.

Le texte frappe l'acte constatant le transfert, à un non-citoyen, d'un bien résidentiel situé sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques, acquis par la voie de l'article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, c'est-à-dire l'appartement en immeuble de deux étages au moins au-dessus du rez-de-chaussée. Le taux est renvoyé à la nouvelle partie IV de la septième annexe, créée par l'article 9(d) de la même loi : 10 %.

Trois caractéristiques méritent d'être retenues. Le prélèvement s'ajoute au droit de l'article 4, il ne s'y substitue pas. Il est supporté par le cédant, et non par l'acquéreur, ce qui en fait un sujet de négociation du prix et non une ligne du budget de l'acheteur. Enfin, l'article 4(11)(b) écarte son application lorsque deux conditions sont réunies : une promesse préalable a été signée avant le 19 juin 2026, et elle l'a été devant notaire. L'article 4(11)(c) définit cette promesse comme le contrat de réservation préliminaire au sens de l'article 1601-38 du Code Civil Mauricien en cas de vente en l'état futur d'achèvement, et comme la promesse de vente au sens de l'article 1589 dans les autres cas.

Une dernière précision de rédaction, souvent perdue : le Land (Duties and Taxes) Act connaît par ailleurs, à son article 26A, une taxe de 20 % sur le transfert d'un droit au bail portant sur un terrain de l'Etat, partagée par moitié entre le cédant et le cessionnaire. Elle est distincte du nouvel article 4(11) et peut se cumuler avec lui selon la nature du droit transféré.

Le non-citoyen

Les portes d'entrée, et ce que chacune commande.

L'acquisition par un non-citoyen n'est pas libre. L'article 3(1) du Non-Citizens (Property Restriction) Act impose une autorisation ministérielle, sauf dans les cas énumérés à l'article 3(3), qui dispensent de certificat. Ce sont ces cas qui constituent, en pratique, les voies d'accès au marché.

Le régime de l'article 3(3)(d) mérite une lecture attentive. Il exige que l'intéressé ne tienne pas sa résidence de sa qualité de conjoint, d'enfant ou de personne à charge du titulaire du permis, qu'il n'acquière qu'un seul bien, et il exclut par l'article 3(3A) le résidentiel situé sur terrain de l'Etat ou sur Pas Géométriques, le terrain nu ou viabilisé de plus de 0,5276 hectare et la villa isolée bâtie sur une telle superficie. L'article 3(5) impose de joindre à la demande un rapport d'évaluation d'un géomètre agréé.

Le lien entre l'achat et le titre de séjour est traité par notre guide sur la résidence par investissement immobilier, et le fonctionnement des programmes eux-mêmes par nos pages sur le programme PDS et sur le Smart City Scheme. La définition retenue par le Registration Duty Act pour l'expression EDB Property Scheme figure à son article 2, inséré par la loi n° 18 de 2025 : elle couvre les règlements Real Estate Development Scheme de 2022, Invest Hotel Scheme, Smart City Scheme et Property Development Scheme de 2015.

Les allégements

Ce que le primo-acquéreur citoyen peut retrancher.

L'article 27 du Registration Duty Act organise deux réductions, réservées au citoyen de Maurice, et la loi de finances 2026 les a toutes deux relevées par son article 16(c).

La première, à l'article 27(3), concerne le transfert d'une portion de terrain nu en pleine propriété, ou du droit de surélévation d'un bâtiment existant avec la quote-part correspondante. La seconde, à l'article 27(5), concerne un lot résidentiel soumis à un règlement de copropriété, une portion de terrain avec bâtiment résidentiel, ou un logement issu de l'ex-CHA ou de la National Housing Development Company. Dans les deux cas, le montant retranché est le plus faible entre le montant exigible et un plafond.

Les conditions sont cumulatives et exigeantes. Pour la première réduction, l'article 27(3)(b) impose l'acquisition en vue de la seule construction d'un bâtiment résidentiel, l'engagement de commencer les travaux dans l'année et de les achever dans les trois ans, l'absence de bénéfice antérieur d'une réduction depuis le 29 juillet 2016, un revenu total de l'année n'excédant pas deux millions de roupies, la nationalité mauricienne, une superficie ne dépassant pas 844 mètres carrés, et l'exclusion des biens acquis sous le régime des schémas immobiliers.

La modification de 2026 porte aussi sur la condition de non-propriété antérieure. L'article 16(c)(i)(B) et (ii)(B) de la loi de finances 2026 insère, dans les sous-paragraphes concernés de l'article 27(3)(b) et (5)(b), la réserve « other than agricultural land » : la détention d'un terrain agricole ne fait donc plus perdre le bénéfice de la réduction. L'article 27(4) impose enfin que l'acte contienne la déclaration de qualification et soit accompagné d'une déclaration du bénéficiaire en deux originaux.

Le calendrier

Délais, valeur retenue, pénalités et voies de recours.

L'article 33 du Registration Duty Act renvoie à la sixième annexe pour les délais et les pénalités. Pour un transfert de propriété ou d'usufruit d'immeuble, le délai est de trois mois à compter de la date de l'acte ; pour un acte notarié autre qu'un testament, il est de huit jours. La pénalité de retard représente 50 % du montant exigible. L'article 33A permet au Receiver de la remettre en tout ou partie lorsque le manquement tient à une cause juste ou raisonnable.

La valeur retenue n'est pas nécessairement celle que les parties ont écrite. L'article 28(2) du Land (Duties and Taxes) Act autorise le Registrar-General à établir une évaluation lorsqu'il n'est pas satisfait de la valeur mentionnée. La contestation suit alors trois temps.

Deux évolutions récentes commandent cette section. L'Assessment Review Committee n'existe plus : le Revenue Tribunal Act 2025 lui a substitué le Revenue Tribunal, opérationnel le 5 janvier 2026, et les renvois des articles 24 et 28 du Land (Duties and Taxes) Act ont été réécrits en conséquence. Par ailleurs, l'article 9(b) de la loi de finances 2026 plafonne le versement d'appel : il est désormais du montant calculé selon l'article 28(2) ou de cinq millions de roupies, le plus faible des deux.

L'article 35 du même texte ajoute une pénalité pour sous-évaluation, calculée sur l'écart entre la valeur de marché retenue et la valeur déclarée : 10 % de cet écart lorsqu'il se situe entre 10 et 50 % de la valeur déclarée, 25 % lorsqu'il dépasse 25 %. L'article 35(2) l'écarte pour les transferts entre descendants et ascendants, entre frères et sœurs et leurs conjoints, et au profit de certaines entités publiques. L'article 35A ouvre un pouvoir de remise motivé.

Après l'acte

Ce que l'achat ouvre, et ce qu'il n'ouvre pas.

Un acte réglé et enregistré ne clôt pas le dossier fiscal. Il en ouvre trois autres, dont aucun ne se déduit du premier.

La détention annuelle d'abord. Maurice n'a pas d'impôt national sur la fortune ni de taxe foncière nationale, mais un propriétaire situé dans une commune urbaine relève de la general rate, et un propriétaire de campement relève d'une fiscalité spécifique. Le détail figure dans notre page sur la taxe foncière et les taxes locales.

La location ensuite. Le loyer est un revenu brut au sens de l'article 10(1)(c) de l'Income Tax Act 1995, et il peut faire l'objet d'une retenue à la source selon la qualité du payeur. Notre page sur l'imposition des loyers reprend l'assiette, les charges admises et les trois taux de retenue.

La revente enfin. Maurice n'impose pas les plus-values des particuliers, question traitée par notre page sur les plus-values mobilières pour les titres. En matière immobilière, la neutralité n'est pas totale : l'article 10(3)(c) de l'Income Tax Act range dans le revenu d'entreprise le produit de la cession d'un immeuble acquis dans le cadre d'une activité dont l'objet principal est l'acquisition et la vente d'immeubles. La répétition des opérations est donc le vrai critère, et la land transfer tax reste due à chaque acte.

Deux points de procédure, enfin, valables depuis la loi de finances 2026. L'article 16(a) ouvre la transmission électronique des actes de l'article 2B du Registration Duty Act aux attorneys-at-law, jusque-là réservée notamment aux notaires. Et l'article 16(d) transfère du ministre au ministère chargé des finances le pouvoir de remise de l'article 47. Ces retouches n'ont pas d'incidence sur le montant dû, mais elles changent la chaîne de dépôt et l'autorité à saisir, ce qui compte le jour où un dossier doit être régularisé.

Un dernier maillon de cette chaîne a lui aussi changé de statut, et il est plus souvent le premier interlocuteur de l'acquéreur que le notaire. L'agent immobilier, longtemps le professionnel le moins encadré du pays, relève depuis une loi de 2020 d'une autorité de tutelle, d'un agrément et d'un régime de garantie sur les fonds qu'il détient pour le compte de tiers, régime entré en vigueur par morceaux sur près de six ans. Nous en détaillons l'état vérifié, y compris la question de savoir si l'agrément est attaché à la société ou à la personne, dans notre page sur la façon de reprendre une agence immobilière à Maurice.