Acheter un terrain à l'île Maurice : ce que la loi autorise vraiment.

Le verrou

Le texte qui commande tout : le Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Notre guide du logement à Maurice rappelle qu'un étranger n'achète pas librement dans l'île. Cette page prend le problème par le seul bout qui compte, celui du terrain, et commence par le texte que presque aucun contenu francophone ne cite : le Non-Citizens (Property Restriction) Act de 1975.

Sa règle est simple. Un non-citoyen qui souhaite détenir, acheter ou acquérir autrement une propriété doit y être autorisé. Sa définition, elle, est beaucoup plus large que ce que le mot « propriété » suggère. La loi définit la property comme un immeuble mauricien, en pleine propriété ou en bail, et y inclut deux choses :

• tout droit ou intérêt sur un immeuble, qu'il soit juridique ou bénéficiaire, y compris à travers un trust ;
• toute part, la notion de part visant l'intérêt détenu dans une société, un partnership, une société civile ou tout autre organisme qui compte parmi ses actifs un immeuble mauricien, y compris lorsque cet immeuble est détenu par une filiale, puis par une sous-filiale, en cascade.

Autrement dit, la loi suit la chaîne de détention jusqu'au bout. Acheter les parts d'une société qui détient les parts d'une société qui détient un terrain, c'est acquérir de la « property » au sens du texte. Une réforme d'avril 2021 a resserré encore l'étau : l'autorisation préalable est désormais exigée non seulement pour acquérir mais aussi pour disposer d'un bien, la notion couvrant le fait de le grever d'une hypothèque ou d'une sûreté, et elle s'étend aux fondations dont un non-citoyen est fondateur, bénéficiaire ou bénéficiaire effectif.

La sanction est à la mesure du dispositif. L'accord conclu en contravention de l'article 3, ou d'une condition posée par l'autorisation, est nul. Le Curateur prend possession du bien et doit le faire vendre selon la loi sur la vente des immeubles. L'acquéreur issu de cette vente forcée acquiert un titre incontestable, et le non-citoyen évincé ne reçoit que le produit de la vente, après déduction de toutes les charges. C'est le même verrou que celui décrit dans notre page sur la société civile mauricienne : il ne se contourne pas par la structuration.

Ce qui est possible

Le terrain qu'un non-citoyen peut réellement acquérir.

Le terrain nu échappe très largement au champ ouvert aux étrangers. Ce qui existe, ce sont des lots viabilisés vendus à l'intérieur de projets agréés, sous des conditions strictes que les lignes directrices de l'Economic Development Board de janvier 2025 détaillent projet par projet.

Deux enseignements. Le premier tient au permis : l'acquisition d'un lot viabilisé n'ouvre pas droit au permis de résidence. Ce permis est attaché à l'acquisition d'un bien résidentiel dont la valeur excède 375 000 USD, donc à un bâti achevé. Un terrain n'y donne accès qu'une fois la maison construite et le seuil atteint. Le comparatif des voies de résidence par l'immobilier est traité dans notre guide permis retraité ou investissement immobilier.

Le second tient à la liquidité : un lot viabilisé ne peut être ni vendu ni transféré tant que la construction n'est pas achevée. Vous n'achetez donc pas un actif revendable, vous achetez une obligation de construire.

Une voie ouverte fin 2023 permettait par ailleurs au titulaire d'un permis de résidence ou d'occupation d'acquérir hors schéma, y compris un terrain nu, partout dans l'île, au-delà d'un prix de 500 000 USD. Le budget 2025-2026 en a annoncé la suppression. La loi de finances promulguée en août 2025 ne comporte pourtant, sur ce texte, qu'une retouche de référence à la législation boursière : l'annonce budgétaire et la lettre de la loi n'avancent pas au même rythme. Ne construisez aucun projet sur cette voie sans en faire confirmer la disponibilité par écrit, dossier en main.

Autorisations

Qui autorise, et sur quelles pièces.

Deux guichets coexistent, et les confondre coûte des semaines. Le bureau du Premier ministre traite l'acquisition de parts d'une société détenant un immeuble et les autorisations générales. L'Economic Development Board traite l'acquisition d'un bien résidentiel sous schéma agréé, l'appartement en immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, l'acquisition à finalité économique, la location résidentielle de plus de 4 ans et le bail à finalité économique de plus de 30 ans.

Aucune autorisation n'est requise, en revanche, pour occuper un logement sous un contrat de location n'excédant pas 4 ans, pour détenir un bien à finalité commerciale sous un bail n'excédant pas 30 ans, pour détenir des parts de sociétés ne possédant aucun immeuble, pour hériter, ou pour acquérir par l'effet du mariage. C'est ce qui rend le bail de location si commode comme première étape.

Le dossier d'acquisition à finalité économique donne la mesure du niveau d'exigence : formulaire signé, certificat d'immatriculation et registre des actionnaires, business plan avec calendrier et plan de financement, plan de situation dressé par un arpenteur assermenté, rapport d'évaluation d'un chartered valuation surveyor, promesse de vente endossée par un notaire, preuve de l'origine des fonds, et, dès qu'il y a construction, une Outline Planning Permission de l'autorité locale.

Categories

Résidentiel, agricole, industriel : trois régimes, pas un.

La catégorie du terrain ne se lit pas sur l'annonce, elle se lit dans les documents d'urbanisme et dans son historique agricole. Un terrain agricole ne devient constructible qu'après un permis de conversion foncière, régi par le Sugar Industry Efficiency Act. Une déclaration d'exemption existe pour les petites surfaces, en deçà de deux hectares, mais elle suppose de remplir exactement les conditions du texte : un vendeur qui vous affirme que « c'est exempté » doit produire la déclaration, pas l'affirmation.

Un terrain industriel ou destiné à une activité économique relève, pour un non-citoyen, de l'autorisation de l'Economic Development Board, avec une définition des finalités économiques qui vise le développement de bâtiments commerciaux, d'entrepôts, de bureaux, ou les projets résidentiels sous Smart City et PDS. Cette définition exclut expressément l'acquisition de tout terrain nu ou viabilisé en vue de sa revente, de sa location ou de son bail. La spéculation foncière n'est pas un projet éligible, et les autorisations délivrées le rappellent en toutes lettres dans leurs conditions.

Un terrain résidentiel enfin, hors des projets agréés, reste hors d'atteinte du particulier étranger. C'est la raison pour laquelle la détention par une structure locale revient si souvent dans les montages proposés : notre page sur la société immobilière à Maurice explique pourquoi cette réponse est plus souvent un problème qu'une solution.

Morcellement

Le morcellement commande la constructibilité, et la validité de la vente.

Le Morcellement Act définit le morcellement comme la division d'un terrain en deux lots ou plus. Il ne s'applique pas à quelques opérations limitées : vente à l'Etat ou expropriation, hypothèque ou sûreté, partage en nature entre cohéritiers ou entre ascendants et descendants, et vente ou donation d'un seul lot excisé, à condition qu'aucun des deux lots ne soit à nouveau divisé dans les douze mois et que le terrain d'origine ne subisse pas plus de trois excisions au total.

Hors de ces cas, la procédure est en deux temps, et cette séquence est la clé. Le lotisseur dépose un dossier accompagné d'un plan d'arpenteur montrant les voies d'accès ; si le Morcellement Board estime que le projet respecte les prescriptions d'urbanisme et prévoit correctement les travaux d'infrastructure, le ministre délivre une lettre d'intention, qui autorise seulement à exécuter les travaux. Le permis de morcellement n'est délivré qu'après vérification que les routes, l'eau, l'électricité, les drains et l'assainissement ont été correctement réalisés.

Entre les deux, la vente est interdite. Le texte interdit au lotisseur de vendre, de promettre de vendre et d'encaisser tout paiement, et interdit à quiconque de dresser l'acte ou la promesse de vente. Toute vente conclue en violation est nulle et de nul effet, et l'infraction est punie d'une amende qui ne peut être inférieure au double ni supérieure au triple de la valeur vénale du terrain, assortie d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an. Quand on vous présente une « lettre d'intention », vous n'avez pas un lot vendable : vous avez un chantier d'infrastructure.

Le titre

Vérifier le titre : ce qui se contrôle et ce qui se demande.

La propriété immobilière mauricienne repose sur la transcription des actes au bureau du Conservator of Mortgages. La règle est posée par le Transcription and Mortgage Act : aucun droit sur un immeuble né d'un acte ou d'un jugement ne peut être maintenu contre un tiers dont les droits sont garantis par la loi sur ce même immeuble, à moins que l'acte n'ait été transcrit. La transcription n'est pas une formalité administrative, c'est ce qui rend votre droit opposable.

Cinq contrôles doivent précéder toute promesse : la chaîne des titres antérieurs et leur transcription ; l'état des inscriptions hypothécaires et des privilèges grevant le terrain ; le plan d'arpentage récent et la concordance des limites avec le titre ; l'existence et la portée du permis de morcellement ; et, pour un terrain d'origine agricole, le permis de conversion ou la déclaration d'exemption. Le notaire en opère une partie, mais pas toutes : le détail de ce qu'il vérifie et de ce qu'il ne vérifie pas figure dans notre page sur le notaire et l'acte de vente.

Servitudes

Servitudes, limites et terrains qui ne s'achètent pas.

Deux catégories de terrains échappent structurellement à l'acquisition privée. Les Pas Géométriques, bande littorale du domaine de l'Etat, ne se possèdent pas : ils se louent sous bail domanial. Le budget 2025-2026 avait annoncé l'interdiction pure et simple, pour un non-citoyen, d'acquérir ou de céder un appartement construit sur terres de l'Etat ou sur Pas Géométriques ; cette interdiction n'a pas été votée, et la loi de finances de 2026 a choisi de taxer ces mutations plutôt que de les fermer. Les terres de l'Etat en général suivent le même régime de concession. Une annonce qui vous propose « les pieds dans l'eau en pleine propriété » mérite donc une vérification du titre avant toute autre discussion.

S'y ajoutent les servitudes de droit privé, qui se lisent dans les titres et non sur le terrain : passage au profit d'un fonds enclavé, vue, écoulement des eaux, canalisations, ainsi que les charges nées d'un règlement de lotissement. Une servitude de passage grevant votre futur jardin n'est pas visible lors d'une visite de repérage ; elle est écrite dans un acte transcrit quinze ans plus tôt.

Construire

Le Building and Land Use Permit, seule clé du droit de bâtir.

Aucun terrain n'est constructible parce qu'il est plat, viabilisé ou vendu comme tel. La construction suppose un Building and Land Use Permit, délivré par le conseil municipal ou le conseil de district compétent en application de l'article 117 du Local Government Act de 2011. Toute personne qui entend commencer une construction, une démolition, des modifications importantes, ou développer un terrain, doit déposer une demande.

Le texte impose un délai. La demande doit être traitée dans les quatorze jours ouvrables suivant sa date de prise d'effet, et dans les trois jours ouvrables pour les projets de faible ampleur. Si le conseil ne s'est pas prononcé dans les deux jours ouvrables suivant l'expiration de ce délai, la demande est réputée approuvée, moyennant paiement, et le récépissé tient alors lieu de permis. La date de prise d'effet est cependant remise à zéro à chaque demande de complément : c'est là que le calendrier réel se joue.

Certaines opérations en sont dispensées, notamment une activité professionnelle exercée au domicile sans modification du logement, sous des conditions précises de trafic, de nuisances, de stationnement et d'effectif. En amont, une Outline Planning Permission permet de faire trancher la question de principe de l'usage du sol avant d'engager des honoraires de conception.

Delais

Le calendrier réel, bout à bout.

Personne ne publie un délai global, et pour cause : il additionne des files d'attente indépendantes. Les repères vérifiables sont les suivants. L'Economic Development Board accuse réception d'une demande dans les cinq jours ouvrables et indique explicitement que le délai de décision n'est pas prescrit, chaque dossier étant différent. Le service du Premier ministre annonce trois mois à compter d'un dossier complet pour une autorisation relevant de sa compétence. Une autorisation délivrée par l'Economic Development Board est valable six mois : passé ce délai, il faut la renouveler. Le Building and Land Use Permit obéit à ses quatorze jours ouvrables. La construction, elle, doit être achevée dans les cinq ans sur un lot viabilisé, et dans les dix-huit mois de la signature de l'acte pour une acquisition à finalité économique avec construction.

Un projet de terrain qui se compte en moins de douze mois entre la recherche et le premier coup de pioche est un projet dont on vous cache une étape.

Les taux

Ce que l'acte coûte, exprimé en pourcentage.

Le poste fiscal de la mutation a connu deux mouvements contraires en treize mois, et la quasi-totalité des pages en ligne s'est arrêtée au premier.

La loi de finances de 2025 avait créé un régime dédié aux non-citoyens, applicable aux actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026 : un droit d'enregistrement de 10 % à la charge de l'acquéreur et une taxe de transfert de 10 % à la charge du cédant, sur les biens résidentiels des régimes agréés et sur les appartements en immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.

La loi de finances de 2026, promulguée le 12 août 2026, a défait les deux. Elle abroge la disposition du Registration Duty Act qui portait le droit d'enregistrement majoré, ainsi que le paragraphe du barème qui en fixait le taux, et elle abroge la disposition du Land (Duties and Taxes) Act qui portait la taxe de transfert majorée. Le taux de droit commun, 5 % pour l'acquéreur comme pour le cédant, redevient la référence, comme le retrace notre page sur les droits d'enregistrement et l'achat immobilier à Maurice. Ces abrogations ne rétroagissent pas : les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026 et l'entrée en vigueur du texte nouveau relèvent d'une fenêtre à part, et le taux se vérifie acte en main, pas sur une plaquette.

La même loi crée en revanche une taxe additionnelle de 10 %, à la charge du cédant, sur la mutation à un non-citoyen d'un bien résidentiel situé sur le domaine de l'Etat ou sur les Pas Géométriques acquis par la voie de l'appartement en immeuble d'au moins deux étages. Elle ne s'applique pas lorsqu'un contrat de réservation préliminaire au sens de l'article 1601-38 du Code civil mauricien, ou une promesse de vente au sens de l'article 1589, a été dressé et signé devant notaire avant le 19 juin 2026.

Un mot, enfin, sur ce qui n'a jamais été voté. Le budget 2025-2026 annonçait qu'à la revente par un non-citoyen d'un bien acquis sous régime agréé, la taxe serait calculée au plus élevé de 10 % de la valeur ou de 30 % du gain réalisé. Cette mesure n'a pas été reprise dans le texte voté, où la taxe majorée était forfaitaire, et elle a disparu avec l'abrogation de 2026. On la trouve pourtant encore présentée comme du droit en vigueur.

Enfin, deux conditions accompagnent presque toujours une autorisation d'acquisition : l'usage exclusif conforme à celui pour lequel elle a été délivrée, et l'interdiction de disposer du bien ou des parts de la société détentrice sans accord préalable. Le prix d'un terrain à Maurice ne se mesure donc pas au mètre carré, mais à la somme des conditions qui l'accompagnent.