Pourquoi séparer l'immobilier mauricien du portefeuille financier.

La règle

Deux actifs, deux régimes, une structure de trop.

C'est l'un des rares conseils de structuration qui vaille indépendamment de la situation : ne pas loger un immeuble mauricien et un portefeuille de titres dans la même société.

La raison tient à un texte que presque personne ne connaît, parce qu'il ne figure pas dans l'Income Tax Act.

Le Land (Duties and Taxes) Act soumet à un droit la cession de parts d'une société lorsque ces parts confèrent un droit de propriété, d'occupation ou d'usage sur un immeuble, ainsi que lorsque la cession entraîne un changement de contrôle. Notre définition du land transfer tax expose le mécanisme.

Trois caractéristiques le rendent redoutable. Il frappe une valeur et non un gain, donc il est dû même sur une cession à perte. Il est à la charge du cédant. Et il se déclenche sur la structure de l'actif, non sur la nature de l'activité.

Ce que cela produit

Une exonération neutralisée.

Le mécanisme se comprend mieux sur une séquence.

Une société détient un portefeuille de titres et, par ailleurs, un appartement à Maurice. Céder les parts de cette société est une cession de titres, donc en principe couverte par l'item 7 de la deuxième annexe, comme l'expose notre guide des plus-values mobilières.

Mais la présence de l'immeuble fait entrer l'opération dans le champ du Land Duties and Taxes Act. L'exonération de l'item 7 n'est pas contredite : un autre texte s'applique en parallèle, sur une assiette différente et selon une logique différente.

Le résultat est qu'une cession de parts que l'on croyait neutre ne l'est pas, et que cette découverte intervient généralement au moment de signer.

La bonne architecture

Séparer à la constitution.

La correction est simple à condition d'être faite au départ.

Une société pour le portefeuille, dont l'actif est exclusivement financier, exposée par notre guide sur la société qui porte un portefeuille.

Une autre structure pour l'immobilier, dont le régime propre suit ses règles.

Deux entités, deux comptabilités, deux jeux d'obligations. C'est un coût réel, et il faut le mettre en face du risque évité.

Ou une structure à cellules, lorsque le cloisonnement se justifie par ailleurs, comme l'expose notre guide sur l'usage patrimonial de la protected cell company. La séparation y est juridique et non seulement comptable.

Le second motif

La fiscalité des revenus diverge.

Le land transfer tax n'est pas la seule raison de séparer, et la seconde est plus quotidienne.

Les revenus d'un portefeuille suivent le régime qu'exposent nos guides : gains de cession hors du revenu imposable, dividendes selon leur source, intérêts selon le bénéficiaire.

Les revenus fonciers mauriciens sont imposables au barème, avec leurs charges déductibles propres.

Une même société qui perçoit les deux doit ventiler ses charges entre un revenu imposable et un revenu exonéré, exercice qu'impose la section 26(3) et que notre guide des charges d'une société de portefeuille détaille.

Cette ventilation est possible, et elle est fastidieuse. La séparer en deux structures la fait disparaître.

Le troisième motif

La transmission ne suit pas le même chemin.

Il apparaît plus tard, et il est rarement anticipé.

Un immeuble et un portefeuille ne se transmettent pas de la même manière, ne se partagent pas aussi facilement, et n'intéressent pas nécessairement les mêmes héritiers.

Loger les deux dans une seule société oblige à les transmettre ensemble, sauf à céder l'un avant, ce qui ramène au premier motif. Notre guide sur la transmission par les parts expose la souplesse que permet une structure dédiée, et cette souplesse disparaît lorsque l'actif est composite.

Deux structures permettent deux calendriers, deux bénéficiaires et deux rythmes.

Le quatrième motif

Le risque se propage.

C'est l'argument classique du cloisonnement, et il vaut ici pleinement.

Un immeuble supporte des risques propres : responsabilité, litige de voisinage, engagement de caution, difficulté avec un locataire ou un promoteur. Un portefeuille de titres n'en supporte aucun de cette nature.

Réunis dans une même entité, les actifs financiers répondent des dettes nées de l'immeuble. C'est mécanique, et c'est précisément ce que la séparation évite.

Le cas de l'immobilier étranger

La règle change.

Une précision s'impose, car la conclusion n'est pas identique.

Le Land Duties and Taxes Act vise les immeubles situés à Maurice. Un immeuble détenu ailleurs par une société mauricienne ne déclenche pas ce texte, mais il en déclenche potentiellement d'autres dans son pays de situation.

Deux réflexes. Vérifier le droit du pays où l'immeuble se trouve, qui comporte fréquemment des dispositions visant la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Et se souvenir que l'immobilier français reste dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière quel que soit le domicile du propriétaire, comme l'expose notre guide de l'IFI et de la résidence mauricienne.

Si le mélange existe déjà

Ce qu'on peut faire.

C'est une situation fréquente dans les dossiers repris, et elle n'est pas sans issue.

Sortir l'immeuble de la société est une opération à part entière, avec ses propres conséquences, et elle se mesure avant d'être décidée.

Conserver la structure telle quelle en connaissant l'exposition est une option légitime, à condition qu'elle soit choisie et non subie.

Ce qui ne fonctionne pas est de découvrir la situation au moment d'une cession, quand le calendrier est contraint et que l'acquéreur attend. Notre guide sur la reprise d'une société mal tenue rappelle que l'inventaire doit précéder toute décision.

Ce que nous faisons

Le dire avant, pas après.

Nous établissons la composition réelle de l'actif d'une structure, nous signalons l'exposition au land transfer tax, et nous exposons ce qu'une séparation coûterait comparée à ce qu'elle éviterait.

C'est l'un des rares points où notre recommandation est presque toujours la même, et où elle ne dépend ni du montant ni de la situation familiale : séparer l'immobilier mauricien du portefeuille financier, dès la constitution.

La question à poser

Une seule, et elle se pose en trente secondes.

Devant toute structure existante ou envisagée, une question suffit à savoir si le sujet se pose.

Que contient l'actif, exactement ? Non pas ce que l'objet social prévoit, ni ce que l'on a l'intention d'y mettre, mais ce qui s'y trouve aujourd'hui.

Trois réponses appellent trois suites.

Uniquement des actifs financiers. Le sujet ne se pose pas, et il suffit de veiller à ce qu'il ne se pose pas plus tard, en résistant à la tentation d'y loger un bien un jour.

Un immeuble mauricien, même modeste, même partiellement. Le texte s'applique, indépendamment de la proportion, et il faut le savoir avant qu'une cession ne soit envisagée.

Une participation dans une autre société qui, elle, détient un immeuble. C'est le cas le moins visible et il mérite un examen, la chaîne de détention pouvant conduire au même résultat.

Cette question se pose à la constitution, puis une fois par an, dans la revue annuelle qu'expose notre guide du calendrier. Un actif entre dans une société sans que personne ne se souvienne de la conséquence, et c'est ainsi que la situation se crée.