Des parts de SCPI quand on s'installe à Maurice
La part de SCPI a toutes les apparences d'un actif financier et elle est traitée comme de l'immobilier de bout en bout. Un changement de résidence produit donc sur ce placement beaucoup moins d'effet que sur le reste du patrimoine.
C'est le placement qui bouge le moins quand on part.
Beaucoup de personnes qui s'installent à Maurice détiennent des parts de sociétés civiles de placement immobilier, et elles s'attendent à ce que leur régime change. Il ne change presque pas.
La part de SCPI a toutes les apparences d'un actif financier : on souscrit, on détient des parts, un gestionnaire s'occupe du reste, et un relevé annuel arrive comme pour un portefeuille.
Elle est traitée comme de l'immobilier de bout en bout, et c'est la seule chose qu'il faut retenir. Les revenus, l'impôt sur la fortune et la plus-value de cession suivent tous le régime immobilier français.
Or notre guide sur l'immobilier et le portefeuille expose l'asymétrie qui commande tout : un bien est imposé là où il se trouve, un actif financier suit la personne. La SCPI relève de la première catégorie.
Conséquence : un changement de résidence produit sur ce placement beaucoup moins d'effet que sur le reste du patrimoine. Le savoir avant de partir évite une déception, et surtout une déclaration manquée.
L'article 6 attribue l'imposition à la France.
Le raisonnement est direct, et il ne souffre pas d'exception.
Les revenus qu'un résident d'un Etat tire de biens immobiliers situés dans l'autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. C'est le paragraphe 1 de l'article 6 de la convention du 11 décembre 1980, exposé dans notre guide de la convention France-Maurice sur les revenus locatifs.
Le paragraphe 2 renvoie la définition des biens immobiliers au droit de l'Etat de situation, ce qui referme la discussion pour un actif dont la substance est un parc immobilier français.
La France conserve donc le droit d'imposer les revenus distribués par une SCPI française, que son associé réside à Paris ou à Grand Baie.
Le taux et les modalités relèvent des règles applicables aux non-résidents, avec le taux minimum de 20 % et la possibilité de demander l'application du taux moyen, ainsi que la question des prélèvements sociaux, que notre guide dédié traite en détail.
L'IFI survit au départ.
Deuxième volet, et il est souvent découvert avec un an de retard.
L'impôt sur la fortune immobilière vise l'immobilier français détenu par un non-résident, y compris lorsqu'il est détenu par l'intermédiaire de parts.
Notre guide de l'IFI et la résidence mauricienne expose la mécanique, y compris le sort du démembrement, dont notre guide sur l'usufruit et la nue-propriété rappelle qu'il est un outil d'assiette et non de territorialité.
Un patrimoine composé de parts de SCPI peut donc rester dans le champ de l'IFI alors que son détenteur vit à onze mille kilomètres, et alors même que le reste de son patrimoine financier est sorti de tout impôt sur le stock.
C'est le point qui pousse certains à arbitrer, et cet arbitrage ne relève pas de nous.
Une plus-value immobilière, pas une plus-value mobilière.
Troisième volet, et c'est celui où la confusion coûte le plus cher.
Les titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières, et non de celui des plus-values sur valeurs mobilières.
Deux conséquences en découlent, et elles vont dans des sens opposés.
Du côté français, ces titres sortent du champ de l'exit tax de l'article 167 bis, point exposé dans notre guide de la SCI et l'expatriation. C'est une bonne nouvelle au moment du départ.
Du côté mauricien, l'item 7 de la deuxième annexe, qui place hors du revenu imposable le produit de la cession d'unités, de titres et de valeurs mobilières, n'est pas la bonne grille de lecture : la France impose la cession selon son propre régime, et notre guide de la plus-value immobilière française du non-résident en expose les règles.
Autrement dit, l'argument mauricien le plus connu ne s'applique pas à ce placement. Il s'applique aux titres, et une part de SCPI n'en est pas un au sens qui compte ici.
Trois choses, et elles ne sont pas nulles.
Il serait excessif de dire que rien ne bouge. Voici ce qui bouge.
Le régime déclaratif français. Vous passez de la déclaration d'un résident à celle d'un non-résident, avec ses règles propres et son service compétent.
La question des prélèvements sociaux, dont le traitement diffère selon la situation du contribuable et que notre guide des prélèvements sociaux du non-résident traite spécifiquement. C'est le point le plus mal exposé en ligne.
Et la déclaration mauricienne. Un revenu de source étrangère perçu par un résident de Maurice entre dans le champ des règles qu'expose notre guide de la remittance basis, et l'impôt payé en France peut ouvrir le crédit de la section 77, dans les limites qu'expose notre guide du crédit d'impôt étranger.
Ce dernier point est le seul travail réel de notre côté, et il suppose un relevé annuel exploitable.
Ce qu'il faut demander à la société de gestion.
Un relevé conçu pour un associé résident ne suffit pas, et la demande se fait au bon moment de l'année.
La ventilation des revenus entre revenus fonciers, revenus financiers du placement de trésorerie et éventuels revenus de source étrangère si le parc est diversifié hors de France. Cette dernière ligne existe sur certaines SCPI et change le raisonnement.
Le détail des impositions déjà supportées, indispensable pour toute imputation ultérieure.
Et la valeur de reconstitution ou de retrait, utile pour l'IFI comme pour l'état d'actifs de la section 123C lorsque ses seuils sont atteints.
La logique est la même que pour un portefeuille, et notre guide du reporting à exiger en expose le principe : un relevé qui ne sépare pas ne permet pas de déclarer.
Une nuance qui compte.
Une variante mérite d'être signalée, sans être tranchée ici.
Certaines sociétés investissent hors de France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou ailleurs.
Chaque immeuble suit alors le droit de son pays de situation, et la convention applicable n'est plus seulement la convention franco-mauricienne mais celle conclue entre la France et le pays concerné, puis, le cas échéant, celle conclue entre ce pays et Maurice.
Cela peut jouer en votre faveur comme en votre défaveur, et cela ne se devine pas : cela se lit sur le rapport annuel de la société de gestion, immeuble par immeuble.
C'est exactement le type de question qui se pose avant le départ, et non au moment de la première déclaration.
Et ce que nous ne dirons pas.
Nous traitons le versant mauricien : la qualification des flux, la déclaration, l'imputation éventuelle de l'impôt français, et l'état d'actifs lorsque ses seuils sont atteints.
Nous ne conseillons pas sur l'opportunité de conserver ou de céder des parts. Ni sur une société de gestion, ni sur un support de remplacement, ni sur un arbitrage. Nous ne percevons aucune rétrocession, comme l'expose notre guide sur le fait de garder son gestionnaire.
Nous ne traitons pas la déclaration française, qui relève de votre conseil en France, et nous travaillons avec lui.
Et nous disons ce que cette page dit : ce placement est celui sur lequel votre installation à Maurice produira le moins d'effet. Le savoir avant de partir vaut mieux que le découvrir après.
Les questions sur les parts de SCPI
Les revenus d'une SCPI française restent-ils imposables en France ?
Oui. Le paragraphe 1 de l'article 6 de la convention du 11 décembre 1980 attribue l'imposition des revenus de biens immobiliers à l'Etat de situation, et le paragraphe 2 renvoie la définition de ces biens au droit de cet Etat. La France conserve donc le droit d'imposer, que l'associé réside à Paris ou à Grand Baie.
L'IFI s'applique-t-il encore ?
L'impôt sur la fortune immobilière vise l'immobilier français détenu par un non-résident, y compris par l'intermédiaire de parts. Un patrimoine composé de parts de SCPI peut donc rester dans son champ alors que le reste du patrimoine financier est sorti de tout impôt sur le stock.
L'exonération mauricienne des plus-values s'applique-t-elle à la cession de parts ?
Non, ce n'est pas la bonne grille de lecture. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières et non de celui des plus-values sur valeurs mobilières, et la France impose la cession selon son propre régime.
Y a-t-il un avantage à ce classement ?
Un seul, et il joue au moment du départ : ces titres sortent du champ de l'exit tax de l'article 167 bis, précisément parce qu'ils relèvent du régime des plus-values immobilières.
Que faut-il demander à la société de gestion ?
La ventilation des revenus entre revenus fonciers, revenus financiers de trésorerie et éventuels revenus de source étrangère si le parc est diversifié hors de France, le détail des impositions déjà supportées, et la valeur de reconstitution ou de retrait.
La suite, naturellement.
De l'immobilier au portefeuille
Un rattachement au lieu contre un rattachement à la personne.
Découvrir →La convention et les revenus locatifs
L'article 6, le taux minimum de 20 % et les prélèvements sociaux.
Découvrir →Le reporting à exiger
Un relevé qui ne sépare pas ne permet pas de déclarer.
Découvrir →Faire examiner vos parts avant le départ, pas après
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